Contrato de Mediación

Modalidades de mediación

Contenido del contrato de mediación

Preguntas frecuentes sobre contrato de mediación

¿Qué es un contrato de mediación o corretaje y cuándo se usa?

El contrato de mediación o corretaje es un acuerdo atípico (no regulado expresamente en el Código Civil) por el que una parte (mediador o corredor) se obliga a poner en relación a quien le encarga (el comitente) con un tercero, para que estos celebren entre sí un negocio (compraventa, alquiler, prestación de servicios, etc.), sin que el mediador represente a ninguna de las partes ni tenga vinculación estable con ninguna de ellas. El mediador solo cobra si se concluye la operación gracias a su intervención. Se utiliza habitualmente en: (1) intermediación inmobiliaria — Real Decreto 218/2005 en algunas CCAA exige requisitos al agente; (2) intermediación de seguros — Ley 26/2006; (3) intermediación financiera; (4) compraventa de empresas; (5) intermediación comercial entre proveedores y clientes finales.

¿En qué se diferencia mediación de comisión y de agencia?

En la AGENCIA (Ley 12/1992) hay relación CONTINUADA y ESTABLE: el agente promueve operaciones de forma habitual durante el plazo del contrato. En la COMISIÓN (Cco arts. 244 ss.) el comisionista actúa por cuenta y en nombre del comitente: sus actos vinculan al comitente. En la MEDIACIÓN, el mediador es un tercero NEUTRAL que solo conecta a las partes; no representa a ninguna, no concluye contratos en su nombre, su misión termina cuando las partes se encuentran. El mediador suele intervenir en operaciones PUNTUALES, no en relaciones estables. Cobra cuando la operación se cierra, no por intentos. Por eso los corredores inmobiliarios o de seguros son típicos mediadores: no tienen exclusividad ni representación, y solo cobran tras la firma del contrato final.

¿Cuándo tiene derecho el mediador a cobrar honorarios?

La regla general es que los honorarios solo se devengan SI EL CONTRATO SE CELEBRA gracias a la intervención del mediador. Esto exige (Tribunal Supremo doctrina consolidada): (1) que el mediador haya puesto efectivamente en contacto a las partes; (2) que esa puesta en contacto haya sido CAUSA EFICIENTE del contrato celebrado; y (3) que el contrato se celebre durante la vigencia del encargo o, en algunos casos, dentro de un plazo razonable tras su extinción. Si el comitente celebra el contrato directamente con un tercero presentado por el mediador, los honorarios se DEVENGAN. Si los rompe a última hora sin causa, también (la STS 12/03/2010 considera que el mediador cumplió poniéndolos en contacto). Si las partes pactan exclusividad, el comitente debe pagar incluso si cierra con clientes ajenos al mediador durante la exclusividad.

¿Cuánto cobra un mediador? ¿Hay límite legal?

No hay límite legal con carácter general; los honorarios se pactan libremente. Tarifas habituales en España (referencia, no obligatorias): (1) inmobiliaria — entre 3 % y 5 % + IVA del precio de venta para venta; 1 mensualidad de renta + IVA para alquiler; (2) compraventa de empresas — entre 3 % y 8 % decreciente según el valor; (3) intermediación financiera — porcentaje pactado o fee fijo; (4) intermediación comercial entre proveedor y cliente — entre 5 % y 15 %. En INMOBILIARIA el comisionista debe especificar quién paga (comprador, vendedor o ambos), porque desde 2023 (Ley de Vivienda) los gastos de gestión inmobiliaria los paga obligatoriamente el ARRENDADOR en alquileres residenciales (no el inquilino). Los honorarios devengan IVA al 21 %.

¿Puede el mediador trabajar a la vez con vendedor y comprador?

SÍ, salvo prohibición expresa en el contrato. La doble comisión es habitual en intermediación inmobiliaria: el mediador cobra del vendedor y a veces también del comprador. Es legal, pero existe un DEBER DE LEALTAD bilateral: el mediador no puede aprovecharse en beneficio propio, debe revelar su doble posición a ambos clientes y no puede privilegiar a uno sobre otro. La omisión de informar puede dar lugar a indemnización por daños. Si una de las partes prohíbe expresamente la doble comisión, el mediador no puede cobrar de ambas. En la intermediación de seguros (Ley 26/2006) los corredores deben informar de los conflictos de intereses por imperativo legal. En operaciones M&A es frecuente pactar exclusividad para una sola parte para evitar el conflicto.