Contrato de Mediación
Modelo para que un mediador o corredor ponga en contacto a dos partes para celebrar un negocio (venta, alquiler, prestación). Aplicable a intermediación inmobiliaria, comercial, financiera y de empresas. Honorarios solo si se cierra.
Modalidades de mediación
Mediación inmobiliaria
Compraventa o alquiler de inmuebles. Honorarios típicos: 3-5 % del precio de venta o 1 mensualidad para alquiler. En vivienda residencial los gastos los paga el arrendador (Ley Vivienda 2023).
Mediación comercial
Intermediación entre proveedor y cliente final. Honorarios entre 5 % y 15 % de la operación. Habitual en B2B internacional, distribución y ventas mayoristas.
Mediación M&A / empresas
Intermediación en compraventa de sociedades o paquetes accionariales. Honorarios decrecientes (3 % a 8 %) sobre el precio de la operación. Suele exigir exclusividad.
Contenido del contrato de mediación
Identificación de las partes
Datos completos del comitente y del mediador. Si el mediador es persona jurídica, datos registrales y representante. Si es agente inmobiliario, número de colegiado o registro autonómico.
Objeto del encargo de mediación
Descripción del bien o servicio a intermediar (inmueble, empresa, contrato comercial). Precio mínimo o condiciones aceptables para el comitente.
Exclusividad o concurrencia
Si la mediación es exclusiva (solo este mediador) o no exclusiva. Plazo de exclusividad. Posibilidad del comitente de buscar por su cuenta o a través de otros mediadores.
Honorarios y forma de pago
Porcentaje o cantidad fija. A qué precio se aplica (precio de salida, precio final, cierre). Quién paga (comitente, contraparte o ambos). Plazos y forma de pago. IVA.
Duración del encargo
Plazo de vigencia, prórrogas y forma de extinción anticipada. Penalizaciones, en su caso, por extinción anticipada o cesión a otro mediador.
Obligaciones del mediador
Realizar gestiones de promoción, facilitar visitas, dar información veraz, mantener confidencialidad. Reportar al comitente periódicamente.
Obligaciones del comitente
Facilitar información al mediador, no obstaculizar las gestiones, abonar honorarios devengados. No celebrar el contrato a espaldas del mediador durante la exclusividad.
Cláusula de operación posterior
Plazo durante el cual, tras la extinción, el comitente debe igualmente pagar honorarios si celebra contrato con personas presentadas por el mediador (típicamente 6 meses).
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Define honorarios, exclusividad y condiciones para evitar conflictos al cierre.
Crear mi contrato de mediación gratisCláusula de operación posterior: sin ella, el comitente puede esperar a que termine el contrato y cerrar el negocio directamente con el cliente presentado para evitar pagar honorarios. Pacta expresamente que durante 6-12 meses tras la extinción, si el comitente celebra el negocio con personas presentadas por el mediador, los honorarios se devengan igualmente. La jurisprudencia (STS 30/03/2007) reconoce esta cláusula como válida. En intermediación inmobiliaria de vivienda residencial, recuerda que desde la Ley 12/2023 los gastos los paga el arrendador, NO el inquilino.
Preguntas frecuentes sobre contrato de mediación
- ¿Qué es un contrato de mediación o corretaje y cuándo se usa?
- El contrato de mediación o corretaje es un acuerdo atípico (no regulado expresamente en el Código Civil) por el que una parte (mediador o corredor) se obliga a poner en relación a quien le encarga (el comitente) con un tercero, para que estos celebren entre sí un negocio (compraventa, alquiler, prestación de servicios, etc.), sin que el mediador represente a ninguna de las partes ni tenga vinculación estable con ninguna de ellas. El mediador solo cobra si se concluye la operación gracias a su intervención. Se utiliza habitualmente en: (1) intermediación inmobiliaria — Real Decreto 218/2005 en algunas CCAA exige requisitos al agente; (2) intermediación de seguros — Ley 26/2006; (3) intermediación financiera; (4) compraventa de empresas; (5) intermediación comercial entre proveedores y clientes finales.
- ¿En qué se diferencia mediación de comisión y de agencia?
- En la AGENCIA (Ley 12/1992) hay relación CONTINUADA y ESTABLE: el agente promueve operaciones de forma habitual durante el plazo del contrato. En la COMISIÓN (Cco arts. 244 ss.) el comisionista actúa por cuenta y en nombre del comitente: sus actos vinculan al comitente. En la MEDIACIÓN, el mediador es un tercero NEUTRAL que solo conecta a las partes; no representa a ninguna, no concluye contratos en su nombre, su misión termina cuando las partes se encuentran. El mediador suele intervenir en operaciones PUNTUALES, no en relaciones estables. Cobra cuando la operación se cierra, no por intentos. Por eso los corredores inmobiliarios o de seguros son típicos mediadores: no tienen exclusividad ni representación, y solo cobran tras la firma del contrato final.
- ¿Cuándo tiene derecho el mediador a cobrar honorarios?
- La regla general es que los honorarios solo se devengan SI EL CONTRATO SE CELEBRA gracias a la intervención del mediador. Esto exige (Tribunal Supremo doctrina consolidada): (1) que el mediador haya puesto efectivamente en contacto a las partes; (2) que esa puesta en contacto haya sido CAUSA EFICIENTE del contrato celebrado; y (3) que el contrato se celebre durante la vigencia del encargo o, en algunos casos, dentro de un plazo razonable tras su extinción. Si el comitente celebra el contrato directamente con un tercero presentado por el mediador, los honorarios se DEVENGAN. Si los rompe a última hora sin causa, también (la STS 12/03/2010 considera que el mediador cumplió poniéndolos en contacto). Si las partes pactan exclusividad, el comitente debe pagar incluso si cierra con clientes ajenos al mediador durante la exclusividad.
- ¿Cuánto cobra un mediador? ¿Hay límite legal?
- No hay límite legal con carácter general; los honorarios se pactan libremente. Tarifas habituales en España (referencia, no obligatorias): (1) inmobiliaria — entre 3 % y 5 % + IVA del precio de venta para venta; 1 mensualidad de renta + IVA para alquiler; (2) compraventa de empresas — entre 3 % y 8 % decreciente según el valor; (3) intermediación financiera — porcentaje pactado o fee fijo; (4) intermediación comercial entre proveedor y cliente — entre 5 % y 15 %. En INMOBILIARIA el comisionista debe especificar quién paga (comprador, vendedor o ambos), porque desde 2023 (Ley de Vivienda) los gastos de gestión inmobiliaria los paga obligatoriamente el ARRENDADOR en alquileres residenciales (no el inquilino). Los honorarios devengan IVA al 21 %.
- ¿Puede el mediador trabajar a la vez con vendedor y comprador?
- SÍ, salvo prohibición expresa en el contrato. La doble comisión es habitual en intermediación inmobiliaria: el mediador cobra del vendedor y a veces también del comprador. Es legal, pero existe un DEBER DE LEALTAD bilateral: el mediador no puede aprovecharse en beneficio propio, debe revelar su doble posición a ambos clientes y no puede privilegiar a uno sobre otro. La omisión de informar puede dar lugar a indemnización por daños. Si una de las partes prohíbe expresamente la doble comisión, el mediador no puede cobrar de ambas. En la intermediación de seguros (Ley 26/2006) los corredores deben informar de los conflictos de intereses por imperativo legal. En operaciones M&A es frecuente pactar exclusividad para una sola parte para evitar el conflicto.