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Código Civil arts. 1445-1537 · art. 1454 CC arras

Contrato de compraventa de viviendaModelo oficial para España — 2026

Genera tu contrato privado de compraventa de vivienda en minutos. Identifica el inmueble con su referencia catastral, fija el precio y las arras penitenciales, y establece el plazo para elevar a escritura pública. Descarga el PDF listo para firmar. Gratis, legal y conforme al Código Civil español.

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Legalmente válido

Cumple con el Código Civil (arts. 1445-1537) y recoge las arras penitenciales del art. 1454 CC.

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¿Qué es el contrato privado de compraventa de vivienda en España?

El contrato privado de compraventa de vivienda es el documento mediante el cual el vendedor se obliga a entregar un inmueble y el comprador a pagar el precio acordado. En España, este contrato está regulado por el Código Civil, artículos 1445 a 1537. A diferencia de la escritura pública notarial, el contrato privado es válido y vinculante desde el momento de la firma (art. 1258 CC), aunque no permite la inscripción en el Registro de la Propiedad ni es oponible frente a terceros hasta la elevación a público.

El contrato privado es el paso habitual cuando vendedor y comprador llegan a un acuerdo pero el comprador necesita tiempo para obtener la hipoteca o para cancelar cargas del inmueble. En este momento se suelen entregar las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: una cantidad que el comprador pierde si desiste, o que el vendedor debe devolver doblada si es él quien incumple.

Con Runican puedes personalizar este modelo de contrato de compraventa en minutos: identificas el inmueble con su referencia catastral, fijas el precio total y las arras, estableces las cargas y el plazo para escriturar y obtienes el PDF listo para firmar. También puedes enviar un enlace al comprador para que rellene sus datos sin necesitar una cuenta.

Cláusulas esenciales en un contrato de compraventa de vivienda

  • Identificación del inmueble (referencia catastral): Dirección completa, referencia catastral, superficie registral y descripción de la finca según el Registro de la Propiedad. La referencia catastral permite identificar inequívocamente el inmueble y es necesaria para la escritura.
  • Precio y forma de pago: Precio total de venta, importe de las arras entregadas en este acto, saldo pendiente en la escritura y medio de pago (transferencia, cheque bancario). El precio debe corresponderse con el valor declarado ante Hacienda.
  • Arras penitenciales (art. 1454 CC): Importe de las arras, naturaleza penitencial (no confirmatoria ni penal), consecuencias del desistimiento de cada parte y si las arras se imputan al precio en el momento de la escritura.
  • Cargas y gravámenes: Declaración del vendedor sobre las cargas existentes (hipotecas, embargos, servidumbres), compromiso de entregarla libre de cargas en el momento de la escritura y responsabilidad por cargas ocultas.
  • Plazo de entrega: Fecha máxima para elevar a escritura pública, condiciones para prorrogar el plazo (especialmente si el comprador solicita hipoteca) y consecuencias del incumplimiento del plazo por cada parte.
  • Gastos de escritura: Distribución de gastos entre vendedor y comprador conforme a la Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario: el comprador paga los gastos de tasación y gestoría; el vendedor paga la plusvalía municipal y los gastos de cancelación de hipoteca.
  • Condiciones resolutorias: Causas que permiten resolver el contrato (denegación de hipoteca al comprador, aparición de cargas ocultas, defectos graves del inmueble) y efectos de la resolución sobre las arras entregadas.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de vivienda

¿Cuál es la diferencia entre el contrato privado de compraventa y la escritura notarial?

El contrato privado de compraventa es un documento firmado entre vendedor y comprador que es vinculante desde el momento de la firma (art. 1258 CC) y obliga a ambas partes a escriturar. Sin embargo, para que la compraventa sea oponible frente a terceros y el comprador pueda inscribir su titularidad en el Registro de la Propiedad, es imprescindible elevar el contrato a escritura pública ante notario (art. 1279 CC). El contrato privado es el paso previo habitual, especialmente cuando hay arras y se necesita tiempo para obtener hipoteca.

¿Para qué sirven las arras en una compraventa de vivienda?

Las arras son una cantidad de dinero entregada por el comprador al vendedor como señal del acuerdo. Las arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Esta figura es la más común en compraventas de vivienda. Deben distinguirse de las arras confirmatorias (mero anticipo a cuenta del precio) y las arras penales (indemnización por incumplimiento), que tienen efectos jurídicos distintos.

¿Qué impuestos se pagan en una compraventa de vivienda en España?

Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En vivienda nueva, el comprador paga IVA (10 % para vivienda habitual; 4 % para VPO) y Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma). En vivienda de segunda mano, el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma. El vendedor tributa la ganancia patrimonial en el IRPF y, si es persona física, paga la Plusvalía Municipal (IIVTNU).

¿Qué documentos debe aportar el vendedor en una compraventa de vivienda?

El vendedor debe aportar: título de propiedad (escritura pública), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada (para verificar cargas), último recibo del IBI, certificado de la comunidad de propietarios acreditando estar al corriente de pagos, certificado de eficiencia energética (obligatorio para transmisión), y cédula de habitabilidad (en comunidades que la exigen). Si hay hipoteca, también se necesita el certificado de deuda pendiente del banco para proceder a su cancelación en el momento de la escritura.

¿Cuánto tiempo hay para firmar ante notario tras el contrato privado?

La ley no establece un plazo máximo obligatorio, pero el contrato privado debe fijar el plazo acordado para elevar a escritura pública. Lo habitual es entre 30 y 90 días, tiempo que el comprador necesita para obtener financiación hipotecaria. Si el comprador no firma ante notario en el plazo pactado sin causa justificada, el vendedor puede resolver el contrato y quedarse con las arras (si son penitenciales). Si es el vendedor quien no comparece, debe devolver el doble. Es recomendable incluir una cláusula de prórroga para el caso de retrasos en la concesión hipotecaria.

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