Contrato de Compraventa Argentina

Modalidades de compraventa en Argentina

Contenido del contrato de compraventa argentino

Preguntas frecuentes sobre compraventa Argentina

¿Qué dice el CCyC sobre la compraventa? — Definición y elementos

En Argentina, la compraventa está regulada por el Código Civil y Comercial (CCyC) en los arts. 1123-1186. El art. 1123 la define como "una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero". Los TRES ELEMENTOS ESENCIALES son: (1) CONSENTIMIENTO sobre la cosa y el precio (art. 1126 — la venta queda concluida cuando las partes acuerdan precio y cosa); (2) COSA cierta y determinada (presente o futura, propia del vendedor); (3) PRECIO cierto en dinero (si parte fuera en otra cosa, sería permuta art. 1172). DIFERENCIA CRUCIAL para INMUEBLES: la compraventa de inmuebles requiere DOS DOCUMENTOS sucesivos: (a) BOLETO DE COMPRAVENTA: contrato preliminar privado entre las partes con seña/anticipo; (b) ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO: instrumento público notarial obligatorio para transferir la propiedad (CCyC art. 1017). Sin escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, no hay transmisión de dominio. PARA MUEBLES: la compraventa se perfecciona con la entrega de la cosa (CCyC art. 750). Para AUTOMOTORES: requiere INSCRIPCIÓN en el Registro Nacional de Propiedad Automotor (RNPA) en plazo de 30 días para transferir titularidad. Sin inscripción, el comprador NO es propietario erga omnes y el vendedor sigue siendo responsable de multas e impuestos. PRESCRIPCIÓN: 5 años para acción real (art. 2560 CCyC). FORMA: para inmuebles ESCRITA OBLIGATORIA. Para muebles libre, escrita recomendable.

¿Cómo es el proceso de compraventa de INMUEBLE en Argentina?

La compraventa inmobiliaria argentina sigue un proceso documental específico: (1) BOLETO DE COMPRAVENTA (instrumento privado): documenta el acuerdo entre comprador y vendedor. Incluye descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para escriturar (típicamente 30-60 días), seña/anticipo (5-10% del precio), distribución de gastos. CARÁCTER DEL BOLETO: contrato preparatorio que obliga a las partes a otorgar la escritura (art. 1170 CCyC). NO transfiere la propiedad — solo crea obligación. (2) ACTOS PREPARATORIOS: el vendedor obtiene certificados (anotaciones registrales, inhibiciones, deudas de impuestos AGIP/ARBA, expensas, ABL, gas, luz, agua). El comprador verifica titularidad, libertad de gravámenes, planos aprobados, situación fiscal. (3) ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL: instrumento solemne otorgado ante ESCRIBANO PÚBLICO. Requisitos: presencia de ambas partes, identificación con DNI, libre disposición, capacidad. El escribano lee la escritura y las partes firman. ARANCELES NOTARIALES: ~1.5-2% del valor de la operación, regulados por colegio de escribanos provincial. (4) CERTIFICADOS DEL ESCRIBANO: certificados de dominio, gravámenes, inhibiciones del vendedor (vigencia 25-30 días). (5) PAGO DE IMPUESTOS: SELLOS PROVINCIAL (1-2.5% según provincia, dividido entre comprador y vendedor), ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles 1.5% del vendedor), Ganancias si corresponde. (6) INSCRIPCIÓN en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE de la provincia. Tiempo estimado: 30-60 días. La INSCRIPCIÓN da publicidad y es OPONIBLE A TERCEROS. Sin inscripción, el comprador es dueño entre las partes pero no frente a terceros. EXTRANJEROS: pueden comprar sin restricciones generales, pero hay zonas de seguridad fronteriza y rural con limitaciones (Ley 26.737 de Tierras Rurales).

¿Qué impuestos se pagan en la compraventa argentina?

CINCO IMPUESTOS principales en compraventa de inmueble argentino: (1) IMPUESTO DE SELLOS — provincial. Varía por jurisdicción: CABA ~3.6% (1.8% comprador + 1.8% vendedor), Buenos Aires Provincia 4% (2% c/u), Córdoba 3%, Santa Fe 2%, Mendoza 4%. Calculado sobre el VALOR de la operación o valor fiscal (el mayor). (2) ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) — federal — paga el VENDEDOR. 1.5% sobre el valor de venta (Ley 23.905). EXCEPCIONES: si era VIVIENDA ÚNICA del vendedor que pretende reemplazar por otra (art. 17 Ley) — exento si reinvierte en 1 año. EXENTO si el inmueble se adquirió antes del 1/1/1947 (no realista). (3) GANANCIAS — federal — paga el VENDEDOR. 15% sobre la ganancia si el inmueble fue adquirido DESPUÉS del 1/1/2018 (Ley 27.430 reforma fiscal). EXCEPCIÓN: vivienda única destinada a CASA HABITACIÓN (exención por reinversión en otra vivienda en 1 año). Para inmuebles adquiridos ANTES del 1/1/2018 NO aplica este impuesto (mantienen régimen anterior). (4) HONORARIOS NOTARIALES — paga generalmente el COMPRADOR. ~1.5-2% del valor + IVA 21% sobre los honorarios. Comprende: lectura, redacción, certificados, inscripción registral. (5) IVA — solo aplica a INMUEBLES NUEVOS o construidos con CONSTRUCTOR/DESARROLLISTA. 10.5% para vivienda nueva (alícuota reducida) o 21% para no habitacional. NO aplica a operaciones entre particulares de inmuebles usados. AUTOMOTORES: impuesto de SELLOS provincial (~1.5%) + IMPUESTO DE TRANSFERENCIA del Registro Nacional (~1% del valor). PATENTES al día. ATRASO en INSCRIPCIÓN automotor: multas DGT provincial. TOTAL para el comprador en inmuebles: 4-6% del precio. Para el vendedor: 3-5% del precio (sin Ganancias) o 18-20% (con Ganancias post-2018).

¿Qué es la SEÑA o ANTICIPO en el boleto?

En Argentina, las "ARRAS" se denominan SEÑA y están reguladas en el CCyC arts. 1059-1060. DOS modalidades posibles: (1) SEÑA CONFIRMATORIA (art. 1059 CCyC) — REGLA GENERAL: la seña funciona como CONFIRMACIÓN del contrato y como PARTE DEL PRECIO. Si la operación se concreta, se descuenta del precio total. Si una parte incumple, la otra puede EXIGIR el cumplimiento O resolver con DAÑOS Y PERJUICIOS. NO permite arrepentirse libremente. (2) SEÑA PENITENCIAL (art. 1060 CCyC) — REQUIERE PACTO EXPRESO: permite a CUALQUIER parte ARREPENTIRSE. Si se arrepiente el COMPRADOR, PIERDE la seña. Si se arrepiente el VENDEDOR, devuelve la seña DUPLICADA. Para que sea penitencial debe pactarse expresamente con la fórmula "como seña y a cuenta de precio o como pena de arrepentimiento" (jurisprudencia consolidada). REGLA INTERPRETATIVA crucial: el art. 1059 CCyC establece que LA SEÑA SE PRESUME CONFIRMATORIA si no se pacta expresamente lo contrario. Esto es OPUESTO al régimen del CC argentino anterior (que las presumía penitenciales). CUANTÍA habitual: 5-10% del precio. Mayor cuantía indica mayor compromiso. RECOMENDACIÓN PRÁCTICA: especificar SIEMPRE en el boleto si la seña es CONFIRMATORIA o PENITENCIAL. Si NO se especifica, la ley presume CONFIRMATORIA (art. 1059) — significa que NADIE puede arrepentirse libremente. PAGO de la seña: SIEMPRE por TRANSFERENCIA BANCARIA (registro AFIP). En efectivo > $10,000 ARS dolarizados a USD 50K es objeto de control AFIP/UIF. CONSERVAR comprobantes bancarios siempre.

¿Qué obligaciones AFIP hay en una compraventa?

En Argentina, la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) impone OBLIGACIONES INFORMATIVAS para la compraventa: (1) CITI — VENTAS (Régimen de Información de Operaciones Inmobiliarias): el escribano debe informar a la AFIP la operación dentro de 15 días, identificando partes, valor, ubicación. Este informe genera una constancia que el vendedor presenta en su declaración anual. (2) RG 4933/2020 — REGISTRO DE LOCACIONES: aplica solo a alquileres, no a compraventas. (3) COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): obligatorio cuando se OFRECE un inmueble por un valor superior a 600,000 UVA (~$650 millones ARS en 2026 — varía con UVA). El escribano gestiona el COTI antes de escriturar. (4) DECLARACIÓN DE BIENES PERSONALES: el vendedor debe ELIMINAR el inmueble de su declaración del año siguiente. El comprador debe INCLUIRLO si supera el mínimo no imponible (~$30 millones ARS por persona en 2026). (5) IMPUESTO A LA RIQUEZA (eliminado 2023, posiblemente reintroducido): según gobierno de turno. (6) JUSTIFICACIÓN DEL ORIGEN DE FONDOS: para comprar inmueble la AFIP puede exigir justificar el origen del dinero. Si supera el patrimonio declarado y los ingresos justificados, puede haber INCREMENTO PATRIMONIAL NO JUSTIFICADO con tasa Ganancias 35%. Por eso muchas compras se hacen en cuotas o con HIPOTECA. (7) INVERSORES EXTRANJEROS: deben tener CDI (Clave de Identificación Tributaria) AFIP. Inscripción en IGJ si es persona jurídica. RECOMENDACIÓN: el escribano gestiona la mayoría de obligaciones AFIP en el momento de escriturar. Conservar documentación durante 10 años (plazo prescripción AFIP).