Contrato de Compraventa México

Modalidades de compraventa en México

Contenido del contrato de compraventa mexicano

Preguntas frecuentes sobre compraventa México

¿Qué dice el Código Civil Federal sobre la compraventa? — Definición y elementos

La compraventa en México está regulada por el Código Civil Federal (arts. 2248-2326) y por los Códigos Civiles de cada Estado (la mayoría espejos del CCF). El art. 2248 CCF la define como "el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero". Los TRES ELEMENTOS ESENCIALES son: (1) CONSENTIMIENTO sobre la cosa y el precio (art. 2249 — la compraventa se perfecciona apenas hay acuerdo, no requiere entrega ni pago para existir); (2) COSA cierta y determinada (presente o futura, propia del vendedor); (3) PRECIO cierto y en dinero (si fuera total o parcialmente en otra cosa, sería permuta art. 2327). El precio puede ser determinado o determinable por persona designada (art. 2251). PROHIBIDO: vender cosa ajena (causa nulidad — art. 2270), salvo cuando se trata de cosa indeterminada de género o el comprador conozca el carácter ajeno y se obligue a obtenerla. La forma escrita NO es requisito de validez para muebles, pero SÍ para inmuebles (escritura pública obligatoria).

¿Cuándo se necesita NOTARIO? — Compraventa de inmuebles

Para BIENES INMUEBLES en México la escritura pública NOTARIAL es obligatoria cuando el valor de la operación supera 365 veces la UMA diaria (Unidad de Medida y Actualización). En 2026, UMA ≈ $113 MXN/día, por lo que el umbral es ≈ $41,245 MXN. PRÁCTICAMENTE TODA compraventa de inmueble requiere notario. El proceso completo incluye: (1) CONTRATO PRIVADO o PROMESA inicial entre las partes (puede tener arras o anticipo); (2) ACUDIR AL NOTARIO con: avalúo bancario o catastral, certificado de libertad de gravámenes, constancia de no adeudo de predial y agua, RFC y documento de identidad de ambas partes; (3) ESCRITURA PÚBLICA firmada ante notario; (4) PAGO DE IMPUESTOS: ISR del vendedor (~3.5-4% para no exentos) e ITP estatal del comprador (1-7% según estado, en CDMX 4.5-5%); (5) INSCRIPCIÓN en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente. SIN escritura pública e inscripción, el comprador NO es propietario erga omnes — un tercero podría oponerle derechos. Costos notariales típicos: 1-1.5% del valor de la operación. Tiempo total: 30-60 días.

¿Qué impuestos paga cada parte? — ISR, IVA e ITP

TRES IMPUESTOS principales en compraventa mexicana: (1) ISR (Impuesto Sobre la Renta) — paga el VENDEDOR. Para inmuebles, es el 35% sobre la utilidad (precio de venta menos costo deducible actualizado). EXENCIONES importantes (LISR art. 93 fracc. XIX): si es CASA HABITACIÓN del vendedor (ha vivido los 3 últimos años allí, comprueba con CFE/agua/predial), exento HASTA 700,000 UDIs (≈ $5.6 millones MXN en 2026); el excedente paga ISR. Solo una exención por vendedor cada 3 años. (2) IVA — solo aplica a INMUEBLES NO HABITACIONALES (locales, oficinas, terrenos comerciales): 16% sobre el precio. La vivienda habitación está EXENTA de IVA. Vehículos usados entre particulares: NO IVA si no son comerciantes. (3) ITP / ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) — paga el COMPRADOR. Es estatal, varía por entidad: CDMX 5%, Edomex 4-5%, Nuevo León 3%, Jalisco 2.5-3%. Calculado sobre el valor catastral o de operación (el mayor). Plus DERECHOS de inscripción en Registro Público (~$5,000-15,000 MXN dependiendo del estado). HONORARIOS NOTARIALES adicionales (1-1.5% del valor). El total de gastos notariales+impuestos para el comprador suele ser 7-12% del precio.

¿Qué son las ARRAS y cuál es su régimen en derecho mexicano?

En México las arras se utilizan en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA (art. 2243-2247 CCF) para asegurar el cumplimiento futuro de la operación. NO están reguladas por un artículo específico como en España, sino por la libertad contractual (art. 1839 CCF). DOS MODALIDADES habituales: (1) ARRAS CONFIRMATORIAS (las más comunes): cantidad entregada como adelanto del precio. Si la operación se concreta, se descuentan del precio total. Si la parte que las dio se retracta sin causa, las pierde. Si la parte que las recibió se retracta sin causa, debe devolverlas duplicadas. Cuantía habitual: 5-10% del precio total. (2) ARRAS PENITENCIALES: pactadas expresamente como facultad de desistir del contrato pagando una pena. La parte vendedora puede arrepentirse devolviendo el doble; la compradora puede desistir perdiendo lo entregado. SIEMPRE redactar la cláusula de arras especificando si son CONFIRMATORIAS o PENITENCIALES, porque el silencio no presume nada en derecho mexicano. Importante: las arras siempre se entregan en EFECTIVO o transferencia BANCARIA, nunca en cheque sin certificar (un cheque rebotado no constituye pago). Conservar comprobantes bancarios. Si las arras superan $645,000 MXN (15,000 UMAs) y son en efectivo, hay obligación de reportar conforme a la Ley Antilavado (LFPIORPI).

¿Cuál es la diferencia entre compraventa en CDMX y en otros estados?

Aunque el Código Civil Federal es supletorio para todo el país, cada ESTADO tiene su propio Código Civil que puede tener variaciones específicas (la mayoría son espejos del CCF con pequeñas diferencias). DIFERENCIAS PRÁCTICAS por estado: (a) CDMX: Código Civil del Distrito Federal. ITP (ISAI) 5% del valor catastral o de operación. Notarías muy profesionalizadas, costos altos. Registro Público eficiente. (b) ESTADO DE MÉXICO: Código Civil del Estado de México. ITP 4-5%. Predominan municipios con catastros muy actualizados, lo que sube la base. (c) JALISCO: Código Civil del Estado de Jalisco. ITP 2.5-3%. (d) NUEVO LEÓN: Código Civil del Estado de Nuevo León. ITP 3%. Notarías profesionalizadas. (e) QUINTANA ROO: Código Civil del Estado. ITP variable, hay incentivos para vivienda nueva. Régimen específico para inmuebles en zonas turísticas (restricciones a extranjeros en zona restringida costera de 50 km — fideicomiso bancario obligatorio). (f) ZONA FRONTERIZA NORTE: hay regímenes fiscales especiales. NORMA NACIONAL: la propiedad solo se transfiere erga omnes con la ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL inscrita en el Registro Público de la Propiedad del estado. Sin esos pasos, la operación es válida entre las partes pero el comprador NO puede oponer su propiedad a terceros. Para EXTRANJEROS comprando en zona costera o fronteriza (50 km del mar / 100 km de frontera), se requiere FIDEICOMISO bancario o constituir sociedad mexicana.