Contrato de Compraventa Colombia

Modalidades de compraventa en Colombia

Contenido del contrato de compraventa colombiano

Preguntas frecuentes sobre compraventa Colombia

¿Qué dice el Código Civil colombiano sobre la compraventa? — Definición y elementos

La compraventa en Colombia está regulada por el Código Civil (arts. 1849-1959) y por el Código de Comercio cuando ambas partes son comerciantes (arts. 905-967 CCo). El art. 1849 CC define la compraventa como "un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero". Los TRES ELEMENTOS ESENCIALES son: (1) CONSENTIMIENTO sobre cosa y precio (art. 1857 — la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y el precio); (2) COSA cierta y determinada (art. 1866 — pueden venderse cosas presentes o futuras, propias del vendedor; la venta de cosa ajena es válida pero el verdadero dueño puede reivindicar); (3) PRECIO cierto y en dinero (si la mitad o más fuera en otra cosa, sería permuta art. 1955). El precio puede ser determinado por arbitrador (art. 1865). FORMA: la regla general es el CONSENSUALIDAD (basta el acuerdo verbal o escrito), pero para inmuebles es OBLIGATORIA la ESCRITURA PÚBLICA notarial (art. 1857 inc. 2 + art. 12 Decreto 960/1970). Sin escritura pública, no hay venta de inmueble válida frente a terceros.

¿Cuándo se necesita NOTARIO en Colombia? — Inmuebles y vehículos

INMUEBLES: ESCRITURA PÚBLICA notarial OBLIGATORIA siempre, sin importar el valor (art. 12 Decreto 960/1970 y art. 1857 inc. 2 CC). El proceso completo es: (1) PROMESA DE COMPRAVENTA por escrito (no requiere notario, pero es recomendable autenticar firmas — art. 89 Ley 153/1887). Pacto típicamente con arras confirmatorias o de retracto del 10%; (2) ACUDIR AL NOTARIO con: certificado de tradición y libertad reciente (no más de 30 días), paz y salvo de impuesto predial y valorización, paz y salvo de administración si es propiedad horizontal, cédulas de ciudadanía, certificado de existencia si es persona jurídica; (3) FIRMA de ESCRITURA PÚBLICA ante notario; (4) PAGO de IMPUESTOS: retención en la fuente del 1% (vendedor), impuesto de registro 0.5-1% (comprador), derechos notariales (~0.27% + IVA), beneficencia y registro 1% (algunos departamentos); (5) INSCRIPCIÓN en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo registral del inmueble. Sin inscripción registral, no hay tradición erga omnes (art. 756 CC). Costos totales para el comprador: 2-4% del valor de la operación. VEHÍCULOS: NO requieren notario, pero sí TRASPASO ante el organismo de tránsito (RUNT) con contrato de compraventa autenticado por notario (autenticación de firmas, no escritura pública). Costos: ~$200,000 COP en notaría + impuestos de tránsito municipales.

¿Qué es la LESIÓN ENORME y cómo se aplica?

La LESIÓN ENORME es una figura del Código Civil (arts. 1946-1954) que permite RESCINDIR una compraventa de INMUEBLES cuando hay desproporción significativa entre el precio pactado y el justo precio del bien. Aplica solo a INMUEBLES (no a muebles ni a ventas mercantiles). DOS HIPÓTESIS: (1) LESIÓN PARA EL VENDEDOR (art. 1947): cuando el precio recibido fue MENOS DE LA MITAD del justo precio. Ejemplo: justo precio $200 millones, vendió por $80 millones (40% del justo). El vendedor puede pedir rescisión. (2) LESIÓN PARA EL COMPRADOR (art. 1947): cuando el justo precio es MENOS DE LA MITAD del precio pagado. Ejemplo: justo precio $100 millones, pagó $250 millones. El comprador puede pedir rescisión. JUSTO PRECIO se determina al momento del contrato (avalúo pericial). PLAZO de prescripción: 4 AÑOS desde la fecha del contrato (art. 1954). EFECTO: la parte demandada puede ELEGIR entre devolver lo recibido (con frutos e intereses) o complementar el precio hasta el justo precio menos una décima parte (art. 1948). NO ES RENUNCIABLE EXPRESAMENTE en el contrato (renuncia previa nula art. 1950), pero SÍ se puede renunciar mediante actos posteriores. EXCLUSIONES: ventas hechas por ministerio de la justicia (subastas judiciales), compraventas mercantiles, ventas de muebles. La lesión enorme es una protección del derecho colombiano que no existe en otros países hispanos como España o México.

¿Qué impuestos paga cada parte en una compraventa colombiana?

CINCO IMPUESTOS principales en compraventa de inmueble colombiana: (1) RETENCIÓN EN LA FUENTE — paga el VENDEDOR. 1% sobre el precio para venta de activos fijos (más de 2 años de posesión). Si es vendedor que vende vivienda de habitación adquirida hace más de 2 años, exento si no ha sido objeto de venta los 2 últimos años. (2) GANANCIA OCASIONAL (LSPN art. 313) — paga el VENDEDOR. 15% sobre la utilidad si vende inmueble adquirido hace más de 2 años. EXCLUSIÓN para vivienda habitación: las primeras 7,500 UVT (~$315 millones COP en 2026) están exentas si: era vivienda habitación, era propiedad rural pequeña, o se reinvierte en otra vivienda en cuentas AFC. (3) IMPUESTO DE REGISTRO — paga el COMPRADOR. 0.5-1% del valor de la operación, varía por departamento. Se paga en la Gobernación. (4) DERECHOS NOTARIALES — paga el COMPRADOR (a veces compartido). ~0.27% del valor + IVA + tasas adicionales. Para una venta de $500 millones: ~$1,500,000-2,000,000 COP. (5) BENEFICIENCIA Y RENTAS DEPARTAMENTALES — variable según departamento, típicamente 1%. Plus IMPUESTO PREDIAL al día (responsabilidad histórica del vendedor). VEHÍCULOS: impuesto de traspaso municipal (~1-2% del avalúo comercial), retención en la fuente si supera 27 UVT, impuesto al rodamiento al día. TOTAL para el comprador en inmuebles: 2-4% del precio. Para el vendedor: 1% retención + ganancia ocasional 15% si aplica.

¿Cuáles son las arras en derecho colombiano? — Confirmatorias vs de retracto

En Colombia las ARRAS están reguladas por los arts. 1859-1861 del Código Civil. DOS TIPOS bien diferenciados: (1) ARRAS DE RETRACTO (art. 1859 CC) — son la regla general SI NO SE ESPECIFICA otra cosa. Permiten a CUALQUIERA de las partes desistir del contrato: el que las dio pierde lo entregado, el que las recibió devuelve duplicado. Plazo para desistir: pactado, o 2 meses si no se pacta plazo. Después de ese plazo o de iniciada la ejecución del contrato, ya no se puede desistir y se descuentan del precio. (2) ARRAS CONFIRMATORIAS (art. 1861 CC) — REQUIEREN PACTO EXPRESO en el contrato indicando "arras confirmatorias" o "en señal de quedar perfeccionado el contrato y como parte del precio". NO permiten retractarse. Si una parte incumple, la otra puede demandar cumplimiento o resolución con daños y perjuicios. Las arras se descuentan del precio total. CUANTÍA habitual: 10% del precio total, aunque las partes pueden pactar cualquier monto. RECOMENDACIÓN: especificar SIEMPRE en el contrato si las arras son CONFIRMATORIAS o DE RETRACTO. Si no se especifica, la ley presume DE RETRACTO (art. 1859), lo que permite a cualquier parte desistir. La mayoría de ventas serias usan ARRAS CONFIRMATORIAS para asegurar la operación. En la PROMESA DE COMPRAVENTA es habitual incluir cláusula expresa: "Las arras pactadas son confirmatorias y forman parte del precio. Si el promitente vendedor incumple, devolverá las arras dobladas; si el promitente comprador incumple, las perderá".