Contrato de Permuta
Intercambio de bienes sin dinero (o con dinero secundario). Aplicable a vehículos, inmuebles, equipos o suelo por obra futura. Conforme al Código Civil arts. 1538-1541.
Modalidades de permuta
Permuta pura
Cosa por cosa, sin compensación dineraria. La forma clásica. Cada permutante tributa por el bien que recibe.
Permuta con compensación
Bienes de distinto valor + diferencia en dinero. Si el dinero es secundario, sigue siendo permuta (art. 1446 CC).
Suelo por obra futura
El propietario del solar lo cede al constructor y recibe a cambio pisos o locales del edificio terminado.
Contenido del contrato de permuta
Identificación de los permutantes
Nombre, DNI/NIF y domicilio de ambas partes. Si son sociedades, datos registrales y representante.
Descripción de los bienes intercambiados
Descripción completa de cada bien: matrícula y ficha técnica si es vehículo; referencia catastral y nota simple si es inmueble.
Valor de cada bien
Tasación o valor pactado de cada bien. Importante para tributación posterior. Si hay diferencia compensada con dinero, indicarla.
Estado y carga de los bienes
Manifestación de cada parte sobre que el bien está libre de cargas, gravámenes y arrendatarios; si los hay, identificarlos.
Lugar y fecha de entrega
Cuándo y dónde se hace efectiva la entrega física de cada bien. Si la entrega es simultánea o aplazada.
Saneamiento por evicción y vicios
Cláusula sobre quién responde si aparece un tercero con mejor derecho o si el bien tiene defectos ocultos.
Gastos e impuestos
Distribución de gastos notariales, registrales e ITP-AJD. Cada parte tributa por separado por el bien que recibe.
Lugar, fecha y firma
Firmas de ambas partes. Para inmuebles, firma ante notario y posterior inscripción registral.
¿Vas a intercambiar un bien?
Documenta la permuta con valoración clara y reparto de impuestos. Listo para firmar.
Crear mi contrato de permuta gratisImplicación fiscal: En la permuta cada parte tributa por el bien que recibe (no por el que entrega) en ITP-AJD, con dos liquidaciones independientes. En el IRPF puede haber ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado. Para inmuebles consulta también la plusvalía municipal y el IIVTNU.
Preguntas frecuentes sobre la permuta
- ¿Qué es una permuta y en qué se diferencia de la compraventa?
- La permuta (arts. 1538-1541 del Código Civil) es el contrato por el que cada una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra. La diferencia con la compraventa es que en la permuta no hay dinero como contraprestación, sino otra cosa. Si parte se paga con dinero y parte con otra cosa, se considera permuta cuando el valor de la cosa entregada supera al dinero (art. 1446 CC); si el dinero supera al valor de la cosa entregada, es compraventa. Las reglas aplicables a la compraventa rigen también la permuta en lo no previsto específicamente.
- ¿Cómo tributa una permuta de bienes?
- En el ITP-AJD, cada permutante tributa por el valor del bien que recibe al tipo correspondiente: 6-10 % en inmuebles según comunidad autónoma, 4 % en muebles. Hay dos liquidaciones independientes. En el IRPF, cada permutante puede tener una ganancia o pérdida patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de adquisición de lo que entrega y el valor de mercado de lo que recibe (art. 37.1.h LIRPF). En IVA, la permuta entre empresarios o profesionales es doble entrega: cada parte emite factura por el valor del bien que entrega, con el IVA correspondiente.
- ¿Es válida una permuta verbal o tiene que ser por escrito?
- Es válida verbalmente para bienes muebles, igual que la compraventa, pero hacerla por escrito es muy recomendable para acreditar valor y condiciones. Para INMUEBLES la regla cambia: aunque también es válida verbalmente entre partes, para inscribir la permuta en el Registro de la Propiedad y oponerla frente a terceros es indispensable la escritura pública notarial (art. 1280 CC). Sin escritura, una de las partes puede compelar a la otra a otorgarla en cualquier momento.
- ¿Qué pasa si la cosa que recibo en permuta no era del otro permutante?
- Si la cosa entregada en permuta resulta ser ajena (no era propiedad del que la entregaba), el permutante perjudicado puede optar por: (1) reclamar al otro la devolución de la cosa que le entregó (con sus frutos), o (2) reclamar daños y perjuicios (art. 1539 CC). Esto se conoce como saneamiento por evicción. Por eso conviene siempre verificar la titularidad mediante nota simple del Registro (inmuebles), ficha técnica y permiso de circulación (vehículos) o factura original (muebles de valor).
- ¿Se puede pactar una permuta de suelo por obra futura?
- Sí, es la modalidad más habitual en operaciones inmobiliarias. El propietario de un solar lo entrega a un constructor a cambio de recibir, una vez terminado el edificio, una serie de pisos o locales (porcentaje pactado de la obra futura). Es un contrato atípico mezcla de permuta y obra (sentencia TS 31/10/2014). Conviene formalizar en escritura pública, inscribir condición resolutoria expresa por si la obra no se ejecuta, y prever garantías (aval bancario, retención dominio) para el cedente del suelo.