Contrato de Compraventa México
Modelo de contrato de compraventa mexicano conforme al Código Civil Federal y a los Códigos Civiles estatales (CDMX, Edomex, Jalisco, Nuevo León, Quintana Roo): inmuebles, vehículos y bienes muebles. Cláusulas para notario, ISR, ITP estatal, arras confirmatorias o penitenciales y escritura pública obligatoria sobre 365 UMAs.
Modalidades de compraventa en México
Inmuebles (escritura pública)
Casa, departamento, terreno o local. Sobre 365 UMAs (~$41,245 MXN) requiere escritura pública notarial. Inscripción en Registro Público de la Propiedad obligatoria.
Vehículos (factura endosada)
Auto, motocicleta, camioneta. Endoso de factura original + cambio de propietario en el padrón vehicular del estado. Sin notario salvo que las partes lo soliciten.
Bienes muebles (privado)
Maquinaria, electrodomésticos, equipos. Contrato privado entre partes suficiente. Recomendable factura o recibo y descripción detallada con fotos.
Contenido del contrato de compraventa mexicano
Identificación de las partes
VENDEDOR: nombre completo (o razón social), RFC, CURP, domicilio fiscal, identificación oficial (INE, pasaporte). Estado civil (régimen matrimonial — sociedad conyugal requiere consentimiento del cónyuge). COMPRADOR: mismos datos.
Descripción del bien
INMUEBLES: ubicación exacta, superficie de terreno y construcción, colindancias, número de lote/manzana, datos del Registro Público, antecedentes registrales, libertad de gravámenes. VEHÍCULOS: marca, modelo, año, número de serie (NIV), placas, factura origen. MUEBLES: descripción detallada con fotos anexas.
Precio y forma de pago
Precio cierto en pesos mexicanos (puede pactarse en USD con conversión al tipo de cambio del día). Forma de pago: contado, transferencia bancaria, cheque certificado, financiamiento bancario. Plazos si es a crédito. Reserva de dominio si aplica.
Entrega y posesión
Fecha y forma de entrega física del bien. Para inmuebles: entrega de llaves, traspaso de servicios (CFE, agua, gas, internet). Para vehículos: entrega de llaves, copias del coche, factura, tarjeta de circulación, tenencias y verificaciones al día.
Saneamiento por evicción y vicios ocultos
El vendedor responde por evicción (art. 2283 CCF — si el comprador es despojado por sentencia firme con causa anterior) y por vicios ocultos (art. 2142 CCF — defectos no aparentes que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan su valor). Plazo prescripción acción redhibitoria: 6 meses (art. 2149 CCF). Pacto válido pero limitable contractualmente.
Gastos e impuestos
ESPECIFICAR claramente quién paga cada concepto: notario (típicamente comprador), ISR (vendedor), IVA si aplica (comprador), ISAI/ITP estatal (comprador), derechos de inscripción registral (comprador), avalúos (negociable). Cláusula estándar: "los gastos serán a cargo de cada parte conforme a la ley".
Cláusula de promesa o arras (si aplica)
Para promesa de compraventa con arras: especificar si son CONFIRMATORIAS o PENITENCIALES. Cuantía (típicamente 5-10%). Plazo para formalizar la operación. Consecuencias del incumplimiento (pérdida o duplicación de arras).
Jurisdicción y resolución de conflictos
Domicilio convencional para notificaciones. Tribunales competentes (Tribunal Superior de Justicia del estado). Arbitraje si se pacta (Centro de Arbitraje de México - CAM). Renuncia expresa a otro fuero territorial. Idioma del contrato: español. Ley aplicable: Código Civil Federal o del estado correspondiente.
¿Vas a comprar o vender en México?
Documenta la operación con cláusulas claras de saneamiento, gastos e impuestos. Para inmuebles, acude siempre al notario.
Crear mi contrato gratisPara INMUEBLES en México la escritura pública notarial es OBLIGATORIA por encima de 365 UMAs (~$41,245 MXN). Sin escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, el comprador NO es propietario erga omnes y un tercero podría oponerle derechos. Los EXTRANJEROS que compren inmueble en zona restringida (50 km del mar o 100 km de frontera) deben constituir FIDEICOMISO bancario o sociedad mexicana — la propiedad directa está prohibida por el art. 27 constitucional. Operaciones en EFECTIVO superiores a 15,000 UMAs (~$1.7 millones MXN) deben reportarse conforme a la Ley Antilavado (LFPIORPI). Conserva comprobantes bancarios siempre.
Preguntas frecuentes sobre compraventa México
- ¿Qué dice el Código Civil Federal sobre la compraventa? — Definición y elementos
- La compraventa en México está regulada por el Código Civil Federal (arts. 2248-2326) y por los Códigos Civiles de cada Estado (la mayoría espejos del CCF). El art. 2248 CCF la define como "el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero". Los TRES ELEMENTOS ESENCIALES son: (1) CONSENTIMIENTO sobre la cosa y el precio (art. 2249 — la compraventa se perfecciona apenas hay acuerdo, no requiere entrega ni pago para existir); (2) COSA cierta y determinada (presente o futura, propia del vendedor); (3) PRECIO cierto y en dinero (si fuera total o parcialmente en otra cosa, sería permuta art. 2327). El precio puede ser determinado o determinable por persona designada (art. 2251). PROHIBIDO: vender cosa ajena (causa nulidad — art. 2270), salvo cuando se trata de cosa indeterminada de género o el comprador conozca el carácter ajeno y se obligue a obtenerla. La forma escrita NO es requisito de validez para muebles, pero SÍ para inmuebles (escritura pública obligatoria).
- ¿Cuándo se necesita NOTARIO? — Compraventa de inmuebles
- Para BIENES INMUEBLES en México la escritura pública NOTARIAL es obligatoria cuando el valor de la operación supera 365 veces la UMA diaria (Unidad de Medida y Actualización). En 2026, UMA ≈ $113 MXN/día, por lo que el umbral es ≈ $41,245 MXN. PRÁCTICAMENTE TODA compraventa de inmueble requiere notario. El proceso completo incluye: (1) CONTRATO PRIVADO o PROMESA inicial entre las partes (puede tener arras o anticipo); (2) ACUDIR AL NOTARIO con: avalúo bancario o catastral, certificado de libertad de gravámenes, constancia de no adeudo de predial y agua, RFC y documento de identidad de ambas partes; (3) ESCRITURA PÚBLICA firmada ante notario; (4) PAGO DE IMPUESTOS: ISR del vendedor (~3.5-4% para no exentos) e ITP estatal del comprador (1-7% según estado, en CDMX 4.5-5%); (5) INSCRIPCIÓN en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente. SIN escritura pública e inscripción, el comprador NO es propietario erga omnes — un tercero podría oponerle derechos. Costos notariales típicos: 1-1.5% del valor de la operación. Tiempo total: 30-60 días.
- ¿Qué impuestos paga cada parte? — ISR, IVA e ITP
- TRES IMPUESTOS principales en compraventa mexicana: (1) ISR (Impuesto Sobre la Renta) — paga el VENDEDOR. Para inmuebles, es el 35% sobre la utilidad (precio de venta menos costo deducible actualizado). EXENCIONES importantes (LISR art. 93 fracc. XIX): si es CASA HABITACIÓN del vendedor (ha vivido los 3 últimos años allí, comprueba con CFE/agua/predial), exento HASTA 700,000 UDIs (≈ $5.6 millones MXN en 2026); el excedente paga ISR. Solo una exención por vendedor cada 3 años. (2) IVA — solo aplica a INMUEBLES NO HABITACIONALES (locales, oficinas, terrenos comerciales): 16% sobre el precio. La vivienda habitación está EXENTA de IVA. Vehículos usados entre particulares: NO IVA si no son comerciantes. (3) ITP / ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) — paga el COMPRADOR. Es estatal, varía por entidad: CDMX 5%, Edomex 4-5%, Nuevo León 3%, Jalisco 2.5-3%. Calculado sobre el valor catastral o de operación (el mayor). Plus DERECHOS de inscripción en Registro Público (~$5,000-15,000 MXN dependiendo del estado). HONORARIOS NOTARIALES adicionales (1-1.5% del valor). El total de gastos notariales+impuestos para el comprador suele ser 7-12% del precio.
- ¿Qué son las ARRAS y cuál es su régimen en derecho mexicano?
- En México las arras se utilizan en los contratos de PROMESA DE COMPRAVENTA (art. 2243-2247 CCF) para asegurar el cumplimiento futuro de la operación. NO están reguladas por un artículo específico como en España, sino por la libertad contractual (art. 1839 CCF). DOS MODALIDADES habituales: (1) ARRAS CONFIRMATORIAS (las más comunes): cantidad entregada como adelanto del precio. Si la operación se concreta, se descuentan del precio total. Si la parte que las dio se retracta sin causa, las pierde. Si la parte que las recibió se retracta sin causa, debe devolverlas duplicadas. Cuantía habitual: 5-10% del precio total. (2) ARRAS PENITENCIALES: pactadas expresamente como facultad de desistir del contrato pagando una pena. La parte vendedora puede arrepentirse devolviendo el doble; la compradora puede desistir perdiendo lo entregado. SIEMPRE redactar la cláusula de arras especificando si son CONFIRMATORIAS o PENITENCIALES, porque el silencio no presume nada en derecho mexicano. Importante: las arras siempre se entregan en EFECTIVO o transferencia BANCARIA, nunca en cheque sin certificar (un cheque rebotado no constituye pago). Conservar comprobantes bancarios. Si las arras superan $645,000 MXN (15,000 UMAs) y son en efectivo, hay obligación de reportar conforme a la Ley Antilavado (LFPIORPI).
- ¿Cuál es la diferencia entre compraventa en CDMX y en otros estados?
- Aunque el Código Civil Federal es supletorio para todo el país, cada ESTADO tiene su propio Código Civil que puede tener variaciones específicas (la mayoría son espejos del CCF con pequeñas diferencias). DIFERENCIAS PRÁCTICAS por estado: (a) CDMX: Código Civil del Distrito Federal. ITP (ISAI) 5% del valor catastral o de operación. Notarías muy profesionalizadas, costos altos. Registro Público eficiente. (b) ESTADO DE MÉXICO: Código Civil del Estado de México. ITP 4-5%. Predominan municipios con catastros muy actualizados, lo que sube la base. (c) JALISCO: Código Civil del Estado de Jalisco. ITP 2.5-3%. (d) NUEVO LEÓN: Código Civil del Estado de Nuevo León. ITP 3%. Notarías profesionalizadas. (e) QUINTANA ROO: Código Civil del Estado. ITP variable, hay incentivos para vivienda nueva. Régimen específico para inmuebles en zonas turísticas (restricciones a extranjeros en zona restringida costera de 50 km — fideicomiso bancario obligatorio). (f) ZONA FRONTERIZA NORTE: hay regímenes fiscales especiales. NORMA NACIONAL: la propiedad solo se transfiere erga omnes con la ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL inscrita en el Registro Público de la Propiedad del estado. Sin esos pasos, la operación es válida entre las partes pero el comprador NO puede oponer su propiedad a terceros. Para EXTRANJEROS comprando en zona costera o fronteriza (50 km del mar / 100 km de frontera), se requiere FIDEICOMISO bancario o constituir sociedad mexicana.