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LAU arts. 29-35 · Código Civil

Contrato de arrendamiento de local comercialModelo España 2026 — LAU arts. 29-35

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¿Qué es el contrato de arrendamiento de local comercial en España?

El contrato de arrendamiento de local comercial (también denominado arrendamiento de uso distinto de vivienda) es el acuerdo por el que el propietario de un inmueble cede su uso a un arrendatario para el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional o de servicios. En España, este tipo de arrendamiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en sus artículos 29 a 35, que se caracterizan por otorgar un amplio margen a la libertad de pacto entre las partes.

A diferencia del arrendamiento de vivienda, el contrato de local comercial no está sujeto a los límites de duración mínima ni a los topes de actualización de renta establecidos para las viviendas. Las partes pueden fijar libremente la duración, la renta, los mecanismos de actualización, las condiciones de prórroga y la distribución de gastos e impuestos. Esto hace especialmente importante contar con un contrato bien redactado que contemple todas las contingencias posibles.

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Cláusulas esenciales en un contrato de arrendamiento de local comercial

  • Descripción del inmueble: Dirección completa, referencia catastral, superficie en metros cuadrados, estado del local en el momento de la entrega y relación de instalaciones incluidas (climatización, instalación eléctrica, etc.).
  • Destino del local: Actividad específica o actividades permitidas en el local, así como las limitaciones de uso. Conviene detallar si se permite la cesión del contrato o el subarriendo y en qué condiciones.
  • Renta mensual y forma de pago: Importe mensual de la renta, día del mes en que debe abonarse, cuenta bancaria del arrendador y aplicación del IVA (tipo general del 21 % para locales comerciales, salvo excepciones).
  • Duración del contrato y prórrogas: Período inicial de duración, condiciones para la renovación o prórroga automática, plazo de preaviso para no renovar y posibilidad de prórroga forzosa o voluntaria al vencimiento.
  • Fianza y garantías adicionales: Importe de la fianza legal obligatoria (2 meses de renta según art. 36 LAU), condiciones de devolución al terminar el contrato y, en su caso, garantías adicionales pactadas (aval, depósito extra).
  • Obras de adecuación: Quién asume el coste de las obras de adaptación, si requieren autorización previa del arrendador, qué licencias son necesarias y si las mejoras realizadas quedan en beneficio del arrendador al término del contrato.
  • Gastos e impuestos: Distribución del IBI, cuotas de comunidad de propietarios, suministros (agua, luz, gas) y cualquier otro gasto entre arrendador y arrendatario, con indicación de quién los gestiona y abona.
  • Derecho de tanteo y retracto en caso de venta del local: Según el art. 31 LAU, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente si el arrendador decide vender el local. El contrato debe recoger el procedimiento de notificación y los plazos para ejercer este derecho.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento de local comercial

¿Cuánto tiempo dura un contrato de arrendamiento de local comercial?

A diferencia del arrendamiento de vivienda, la duración de un contrato de local comercial es de libre pacto entre arrendador y arrendatario (art. 4 LAU). En la práctica, lo más habitual son contratos de entre 5 y 10 años, con prórrogas sucesivas pactadas. Si las partes no pactan ninguna duración, el contrato se entenderá celebrado por un año, prorrogable por períodos anuales salvo que alguna de las partes lo denuncie con al menos un mes de antelación.

¿Puede el arrendador actualizar la renta en un local comercial?

Sí. En los arrendamientos de locales comerciales rige el principio de libre pacto entre las partes, sin que exista el límite del IPC ni las restricciones del arrendamiento de vivienda. Las partes pueden acordar cualquier sistema de actualización de renta: IPC, índice de precios al consumo subyacente, porcentaje fijo anual, o cualquier otro indicador pactado. Si el contrato no incluye cláusula de actualización, la renta solo podrá modificarse de común acuerdo.

¿Quién paga las obras de adaptación del local?

Habitualmente, las obras de adaptación del local a la actividad del arrendatario corren a su cargo, ya que son necesarias para el ejercicio de su negocio. Sin embargo, esto es negociable. El art. 30 LAU remite a la libre voluntad de las partes para los arrendamientos de uso distinto de vivienda. Es recomendable detallar en el contrato qué obras se autorizan, quién las costea, si se requiere autorización previa del arrendador para cada obra y qué ocurre con las mejoras al finalizar el contrato.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto del arrendatario?

Según el art. 31 LAU, en caso de venta del local arrendado, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente: en primer lugar, el derecho de tanteo (puede comprar el local igualando las condiciones ofrecidas a terceros, debiendo ser notificado por el arrendador con al menos 30 días de antelación) y, si no fue notificado correctamente, el derecho de retracto (puede comprar el local ya vendido a un tercero en las mismas condiciones, dentro del plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la venta).

¿Qué depósito o fianza se exige en un local comercial?

El art. 36 LAU establece una fianza obligatoria de dos mensualidades de renta en el arrendamiento de locales de negocio (a diferencia de la vivienda, donde son solo una mensualidad). Además, las partes pueden pactar libremente garantías adicionales: aval bancario, depósito adicional, fianza personal del empresario, etc. La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente y se devuelve al arrendatario al finalizar el contrato si no existen daños o deudas pendientes.

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