Contrato de Arras
Reserva la compraventa de un inmueble o bien con seguridad jurídica. Modelo de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, personalizable online y descargable en PDF.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un precontrato que formaliza la reserva de un bien —habitualmente un inmueble— entregando una señal o anticipo. El Código Civil español regula tres tipos: penitenciales (art. 1454), confirmatorias y penales. Las arras penitenciales son las más comunes en el mercado inmobiliario porque permiten a ambas partes desistir pagando una consecuencia económica predefinida, sin necesidad de acudir a los tribunales.
El contrato de arras otorga seguridad al comprador (reserva el bien) y al vendedor (garantiza el compromiso de compra), fijando un plazo para la firma de la escritura pública ante notario.
Cláusulas esenciales del contrato de arras
Identificación de las partes
Datos completos del comprador/arrendatario y vendedor/arrendador (NIF, domicilio, estado civil si es inmueble).
Descripción del bien
Inmueble, vehículo u otro bien objeto de la reserva, con referencia catastral o matrícula.
Precio total acordado
Importe total de la compraventa del que las arras forman parte o anticipo.
Importe de las arras
Cantidad entregada en concepto de arras (normalmente entre el 5 % y el 15 % del precio).
Tipo de arras
Declaración expresa de que las arras son penitenciales conforme al art. 1454 CC.
Plazo de formalización
Fecha límite para elevar la compraventa a escritura pública o firmar el contrato definitivo.
Consecuencias del incumplimiento
Pérdida de las arras (comprador) o devolución por duplicado (vendedor) si hay desistimiento.
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Crear mi contrato de arras gratisMarco legal aplicable: Artículos 1454 y 1455 del Código Civil (arras penitenciales). Para inmuebles de uso residencial, la compraventa posterior se rige por la Ley 12/2023 de Vivienda. Consulta con un notario para transacciones de alto valor o cuando intervengan hipotecas.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
- ¿Qué son las arras penitenciales?
- Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: si desiste el comprador, pierde las arras entregadas; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Es la modalidad más usada en la práctica inmobiliaria española.
- ¿Cuánto tiempo puede durar el contrato de arras?
- La ley no fija un plazo máximo, aunque lo habitual en el mercado español es entre 30 y 90 días. El plazo pactado debe ser suficiente para que el comprador obtenga la financiación hipotecaria y el notario prepare la escritura pública.
- ¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?
- Las arras confirmatorias (art. 1124 CC) son un anticipo del precio; si hay incumplimiento, se reclama la totalidad del daño. Las penales fijan una penalización tasada por incumplimiento pero no excluyen la compraventa. Las penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento pagando la pena.
- ¿Hay que pagar impuestos por las arras?
- Las arras penitenciales sobre bienes inmuebles tributan como IVA (10 % para primera transmisión por promotor) o ITP-AJD (entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma para segunda transmisión). El importe de las arras se descuenta del precio final y no tributa por separado.
- ¿Hace falta notario para las arras?
- No es obligatorio. El contrato de arras es válido en documento privado firmado por las partes (art. 1279 CC). Sin embargo, para inmuebles de alto valor o cuando el banco lo exige, es recomendable elevar las arras a escritura pública para mayor seguridad jurídica.