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LAU 1994 · Ley de Vivienda 2023 · España

Contrato de alquiler de viviendaModelo 2026 — PDF gratis

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Cláusulas esenciales del contrato de alquiler de vivienda

  • Identificación de las partes: Nombre completo, DNI/NIE, y domicilio del arrendador y arrendatario. Si el arrendador es persona jurídica, incluir CIF y representante legal con poder suficiente.
  • Descripción del inmueble: Dirección completa, referencia catastral, superficie en m², número de habitaciones, plazas de garaje y trastero incluidos. Estado de los suministros (contador a nombre del arrendatario).
  • Renta mensual y forma de pago: Importe mensual en euros, día límite de pago (generalmente del 1 al 5 del mes), número de cuenta IBAN para transferencia o domiciliación, y recibo mensual.
  • Duración del contrato: Fecha de inicio y fin del contrato. Mínimo 5 años (persona física) o 7 años (empresa). Condiciones de prórroga automática y preaviso de no renovación.
  • Fianza y garantías adicionales: Importe de la fianza (1 mensualidad en vivienda habitual), organismo autonómico donde se depositará, y condiciones de devolución al término del contrato.
  • Actualización de renta: Cláusula de revisión anual vinculada al IRARCAV (nuevo índice INE desde 2025). Indicar el mes de aniversario y la fórmula de notificación.
  • Gastos y suministros: Quién paga IBI, comunidad de propietarios, basuras y suministros (agua, luz, gas). Lo habitual: IBI y comunidad a cargo del arrendador; suministros a cargo del arrendatario.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de vivienda

¿Cuánto tiempo debe durar mínimo un contrato de alquiler de vivienda en España?

Según la LAU (Ley 29/1994, modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019), el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta 5 años si el arrendador es persona física, y hasta 7 años si es persona jurídica (empresa). Al vencimiento de ese plazo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales (prórroga tácita) hasta un máximo de 3 años adicionales, salvo que alguna de las partes notifique con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario) su intención de no renovar.

¿Cuánta fianza se puede pedir en un contrato de alquiler de vivienda?

El artículo 36 de la LAU establece que la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta en contratos de vivienda habitual. El arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago, depósito extra) que no estén reguladas, pero en comunidades autónomas como Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana existen límites: las garantías adicionales no pueden superar 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años. El arrendador tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo autonómico competente (p.ej., IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña).

¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

Desde la aprobación de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), el incremento anual de la renta está limitado. Durante 2024 el límite fue del 3 %. A partir de 2025 se aplica el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRARCAV), un nuevo índice elaborado por el INE que sustituye al IPC como referencia. La actualización solo puede realizarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y el arrendador debe notificarlo al arrendatario con al menos un mes de antelación. En zonas tensionadas declaradas oficialmente, pueden aplicarse límites adicionales.

¿Qué ocurre si el arrendatario quiere irse antes de que termine el contrato?

El artículo 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato a partir del sexto mes, siempre que notifique al arrendador con al menos 30 días de antelación. Si en el contrato se pactó expresamente que el arrendatario indemnizará al arrendador en caso de desistimiento anticipado, la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir (o la parte proporcional si es menos de un año).

¿Es necesario registrar el contrato de alquiler en España?

No es obligatorio registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que sea válido entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, la inscripción registral protege al inquilino frente a terceros compradores (el nuevo propietario queda obligado por el contrato), y protege al arrendador en ciertos procedimientos judiciales de desahucio. Sí es obligatorio depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente (plazo: entre 30 días y 2 meses según la comunidad). El incumplimiento puede generar sanciones al arrendador.

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