Contrato Intermediación Inmobiliaria

Modalidades de intermediación

Contenido del contrato de intermediación inmobiliaria

Preguntas frecuentes sobre intermediación inmobiliaria

¿Cuánto puedo cobrar de comisión por intermediación inmobiliaria? ¿Quién paga?

No hay límite legal en España (mercado libre desde 2009). Comisión habitual: 3-5% del precio de venta + IVA 21%. Para alquileres, una mensualidad. Quién paga: por defecto el VENDEDOR (quien encarga el servicio), pero es habitual pactar el reparto entre vendedor y comprador (50%-50% o 70%-30%). Para alquileres, el RDL 7/2019 prohíbe cobrar honorarios al inquilino que sea persona física: TODOS los gastos de gestión los paga el ARRENDADOR (gran tenedor o no). Solo se permite repercutir al inquilino la fianza legal. Sancion por infracción: 600€-90.000€ según comunidad. Excepción: alquileres comerciales sí permiten cobrar al inquilino. Devengo: la comisión se cobra cuando se firma la escritura (compraventa) o el contrato (alquiler), no al captar al cliente. Si se pacta exclusiva, hay penalización si el propietario vende por su cuenta durante el periodo.

¿Qué tipos de exclusividad existen y qué efectos tienen?

Tres modalidades: (1) ENCARGO ABIERTO (no exclusivo): el propietario contrata varias agencias a la vez. La que cierre la operación cobra. Riesgo para la agencia: trabajar y no cobrar. Comisión más alta para compensar (4-5%). (2) EXCLUSIVA SIMPLE: solo una agencia gestiona la venta durante un periodo (3-12 meses). Si el propietario vende por su cuenta a un comprador NO captado por la agencia, no paga comisión. Si vende a un cliente que la agencia le presentó, sí paga. Comisión 3-4%. (3) EXCLUSIVA REFORZADA: solo una agencia gestiona y cobra comisión SIEMPRE durante el periodo, incluso si el propietario vende por su cuenta. La forma más fuerte para la agencia. Comisión más baja (2,5-3,5%) por reducir el riesgo. La exclusiva reforzada es legal pero hay que documentarla con cláusulas muy claras y penalización exacta. Los tribunales la han validado (STS varias). Duración máxima razonable: 12 meses. Renovación tácita posible.

¿Necesito ser API o agente colegiado para hacer intermediación inmobiliaria?

En España NO es obligatorio estar colegiado en API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) — la actividad es libre desde el RDL 4/2000. Pero hay obligaciones: (1) Inscripción en el REGISTRO DE AGENTES INMOBILIARIOS de la comunidad autónoma (Cataluña obligatorio desde 2010, Madrid recomendado, Andalucía obligatorio desde 2024). (2) Seguro de RC profesional obligatorio (mínimo 600.000€ en Cataluña). (3) Garantía financiera (aval bancario o seguro de caución, mínimo 60.000€ en Cataluña). (4) Formación mínima acreditada (cursos homologados o experiencia mínima). (5) Cumplimiento Ley 10/2010 prevención blanqueo (PBC): identificar clientes, conservar documentación 10 años, comunicar operaciones sospechosas al SEPBLAC. Sin estos requisitos, las multas autonómicas pueden alcanzar 60.000€-300.000€. Para hacer intermediación de PRÉSTAMOS hipotecarios además necesitas estar autorizado por el Banco de España (Ley 5/2019 LCCI), examen y registro adicional.

¿Cómo se documenta una visita y qué pasa si el cliente compra después por su cuenta?

La VISITA acreditada es la prueba de que la agencia trabajó. Cada visita debe documentarse con: (1) HOJA DE VISITA firmada por el cliente potencial con fecha, vivienda visitada, datos del comprador. (2) Email o WhatsApp posterior al cliente con resumen de la visita. (3) Si es online (vídeo-tour, llamada), grabación con consentimiento. La hoja de visita es la prueba clave en tribunales. Si después el cliente compra al propietario directamente sin pasar por la agencia (intentando ahorrarse la comisión), la agencia puede reclamar la comisión completa demostrando que ella presentó al comprador con la vivienda. Plazo de prescripción: 5 años desde el cierre de la operación. Para reforzarlo, el contrato de intermediación debe incluir cláusula de "INTERVENCIÓN EFECTIVA": la agencia tiene derecho a comisión si su intermediación fue causa eficiente de la operación, aunque no esté presente en la firma final. Jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo (STS 25/02/2014, entre otras).

¿Y si el propietario quita la vivienda del mercado o no firma cuando hay comprador? — Cláusula de gastos

Frecuente: la agencia capta comprador y propietario se echa atrás (encuentra mejor precio, problemas familiares, cambia de opinión). El contrato debe regular tres escenarios: (1) PROPIETARIO RETIRA LA VIVIENDA antes de tener oferta: solo paga gastos justificados de marketing (fotos profesionales, anuncios pagados) — habitualmente 200-500€. (2) RECHAZA OFERTA AJUSTADA AL PRECIO PEDIDO: paga la comisión completa porque la agencia ya cumplió su trabajo. Cláusula clave: "la comisión se devenga aunque el propietario no acepte la oferta presentada que iguale el precio fijado en el encargo". (3) NO ATIENDE A POTENCIALES COMPRADORES (no responde llamadas, no abre la puerta para visitas): incumplimiento contractual, agencia puede resolver el contrato y cobrar gastos + indemnización por daños. Para que estas cláusulas sean exigibles ante el consumidor, deben constar EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO con destacado tipográfico (LCGC). Sin la cláusula expresa, los tribunales tienden a exonerar al propietario.