Contrato de Alquiler Argentina

Modalidades de locación en Argentina

Contenido del contrato de locación argentino

Preguntas frecuentes sobre alquiler Argentina

¿Qué dice el Código Civil y Comercial sobre la locación? — Definición y plazos

En Argentina la "LOCACIÓN" (alquiler) está regulada por el Código Civil y Comercial (CCyC) en los arts. 1187-1226, complementado por la Ley 27.551 de Régimen de Locación de Vivienda Urbana de 2020. El art. 1187 define la locación como "el contrato por el cual una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero". TIPOS principales: (1) LOCACIÓN DE VIVIENDA: regulada por la Ley 27.551 + CCyC. PLAZO MÍNIMO: 3 AÑOS (art. 1198 CCyC modificado por Ley 27.551). El locador NO puede rescindir antes salvo causales tasadas (impago 3 meses, daños graves, uso indebido). El locatario puede rescindir tras los primeros 6 meses pagando indemnización. (2) LOCACIÓN COMERCIAL: plazo mínimo 3 años (art. 1198 CCyC). Más libertad contractual entre partes. (3) LOCACIÓN TEMPORARIA TURÍSTICA o ALOJAMIENTO TURÍSTICO: hasta 3 meses, sin protecciones de Ley 27.551. (4) LOCACIÓN POR ESTACIONALIDAD o NECESIDADES TRANSITORIAS: plazo menor con causa específica documentada. ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS DE ALQUILER: por la Ley 27.551, el alquiler de VIVIENDA se actualiza ANUALMENTE (no antes) usando el ICL (Índice de Contratos de Locación) publicado por el BCRA, que es el promedio entre IPC e índice salarial. Para LOCACIONES NO HABITACIONALES (comerciales), las partes pueden pactar libremente la actualización (UVA, USD, índices privados). FORMA: contrato POR ESCRITO obligatorio para vivienda (art. 1188 CCyC). REGISTRACIÓN AFIP: obligatoria desde 2020 (RG AFIP 4933/2020) — se debe declarar el contrato en el "Registro de Locaciones".

¿Cuánto puede pedir el locador como garantía y depósito?

La Ley 27.551 (art. 13) limita y regula las garantías en alquileres de VIVIENDA: (1) DEPÓSITO EN GARANTÍA (art. 1196 CCyC): MÁXIMO 1 MES de alquiler. Antes era 1 mes por año del contrato (3 meses para 3 años); con la Ley 27.551 se redujo a 1 mes total. Devuelto al final con la última actualización del alquiler. (2) GARANTÍAS LEGALES PERMITIDAS (Ley 27.551 art. 13): el locador SOLO puede exigir UNA de las siguientes garantías a elección del LOCATARIO: (a) TÍTULO DE PROPIEDAD INMOBILIARIA del garante (garante propietario solvente); (b) AVAL BANCARIO; (c) SEGURO DE CAUCIÓN (póliza de compañía de seguros que cubre el riesgo); (d) GARANTÍA DE FIANZA O FIADOR SOLIDARIO; (e) GARANTÍA PERSONAL DEL LOCATARIO (recibos de sueldo, certificación de ingresos profesionales, contadora). El locador NO puede exigir TODAS las garantías al mismo tiempo — solo UNA. (3) NO SE PERMITE: pedir mejoras valorables más altas, pedir más mensualidades por adelantado, doble depósito, y otras prácticas restrictivas que limiten el acceso a la vivienda. (4) HONORARIOS INMOBILIARIOS: la Ley 27.551 prohíbe que la inmobiliaria cobre HONORARIOS al INQUILINO. Solo cobra al PROPIETARIO. Multas si lo cobra al inquilino. (5) RÉGIMEN ANTERIOR (contratos pre-Ley 27.551): los contratos firmados antes de julio 2020 mantienen su régimen anterior (depósito posiblemente 3 meses, garantías más amplias). Las renovaciones DEBEN ajustarse al nuevo régimen.

¿Cómo se actualiza el alquiler? — ICL del BCRA

La Ley 27.551 estableció un sistema UNIFICADO Y OBLIGATORIO de actualización ANUAL para alquileres de VIVIENDA en Argentina (art. 14). FUNCIONAMIENTO: (1) PERIODICIDAD: el alquiler se actualiza UNA VEZ AL AÑO, exactamente al cumplir 12 meses del inicio del contrato. NO se permite actualización mensual ni trimestral. (2) ÍNDICE: ICL (Índice de Contratos de Locación) publicado mensualmente por el BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (BCRA). Es el PROMEDIO ARITMÉTICO entre la variación del IPC (Índice de Precios al Consumidor del INDEC) e índice de salarios (RIPTE - Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables del Ministerio de Trabajo). (3) CÁLCULO: al cumplirse 12 meses, se compara el ICL del mes de inicio con el ICL del mes de actualización, y se aplica esa variación porcentual al alquiler. EJEMPLO: si el ICL pasó de 1000 a 1300 en 12 meses (30% de variación), el alquiler de $200,000 ARS pasaría a $260,000 ARS. (4) PROHIBIDO PACTAR otros índices o moneda extranjera para vivienda — la cláusula sería NULA por aplicación de orden público. (5) ALQUILERES COMERCIALES (no vivienda): SI pueden pactar libremente la actualización: UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), CER, USD, índice privado. Hay mucha flexibilidad. (6) CONTROVERSIA: muchos propietarios consideran que el ICL no compensa la inflación real argentina (que ha estado por encima del ICL en algunos períodos). Esto ha llevado a NEGOCIACIONES creativas en el mercado: contratos que terminan antes de los 3 años por mutuo acuerdo, contratos en USD para no vivienda, etc.

¿Cómo se termina el contrato? — Resolución y desalojo

Causales de terminación de la locación argentina: (1) VENCIMIENTO DEL PLAZO: el contrato termina automáticamente al cumplirse los 3 años (vivienda) o el plazo pactado mayor. El LOCATARIO debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo deterioro normal por uso. NO HAY renovación tácita — al terminar, debe firmarse contrato nuevo si quiere continuar. (2) RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL LOCATARIO (art. 1219 CCyC): causales: (a) FALTA DE PAGO de 2 períodos consecutivos o 3 alternados (impago vencimiento); (b) USO ABUSIVO o destinos no autorizados; (c) DAÑOS al inmueble; (d) SUBARRENDAMIENTO no autorizado. (3) RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL LOCADOR (art. 1219 CCyC): el locatario puede resolver si el locador no entrega el inmueble, no realiza reparaciones esenciales, o lo molesta. (4) RESOLUCIÓN POR EL LOCATARIO SIN CAUSA (art. 1221 CCyC modificado por Ley 27.551): tras los primeros 6 meses, el locatario puede resolver el contrato CON 1 MES DE PREAVISO Y INDEMNIZACIÓN: en el primer año = 1.5 meses de alquiler; en el segundo año = 1 mes de alquiler; en el tercer año = NO INDEMNIZACIÓN. PROCESO DE DESALOJO: si el locatario no paga o no se va al final del contrato, el locador debe iniciar JUICIO DE DESALOJO. Plazos típicos del proceso: 6-12 meses en vivienda (puede extenderse por amparos del inquilino). 3-6 meses en comercial. PROCEDIMIENTO PRE-JUDICIAL OBLIGATORIO (Ley 27.551): mediación previa obligatoria antes del juicio. SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: durante COVID-19 se suspendieron, ya levantados. JURISDICCIÓN: tribunales civiles del lugar del inmueble.

¿Cómo afecta la AFIP al contrato de alquiler? — Registro y facturación

Desde marzo 2020, la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) implementó el RÉGIMEN DE INFORMACIÓN DE LOCACIONES (RG 4933/2020) para REGISTRAR y FISCALIZAR los contratos de alquiler. OBLIGACIONES PARA EL LOCADOR: (1) REGISTRAR el contrato en el RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) DENTRO DE LOS 15 DÍAS de firmar. Plataforma web "Mi AFIP" → "Locaciones". Se sube PDF del contrato + datos. (2) DECLARAR los alquileres en su DECLARACIÓN ANUAL DE GANANCIAS (PEN persona física) o IVA + Ganancias (si es persona jurídica). Categoría: rentas de PRIMERA categoría (alquileres). (3) RETENCIONES: si el locatario es PERSONA JURÍDICA o autónomo registrado, debe RETENER 6% (alquileres < $80,000 mensuales) o 14% (alquileres ≥ $80,000) en concepto de Ganancias y depositar a AFIP. (4) MONOTRIBUTO LOCACIONES: opción especial para pequeños locadores que no superan ciertos parámetros. Cuota mensual fija que sustituye Ganancias e IVA. OBLIGACIONES PARA EL LOCATARIO: (1) Si es PERSONA JURÍDICA o AUTÓNOMO: aplicar la retención sobre los pagos al locador y depositarla en AFIP. (2) DEDUCIR como gasto en su declaración si el inmueble es para actividad económica. (3) Particulares: no hay retención. SANCIONES por NO REGISTRAR: multas AFIP, no pueden deducir gastos, fiscalización presuntiva de patrimonio. La AFIP cruza datos con servicios públicos (luz, gas, agua), expensas y notarías para detectar contratos no declarados.