Contrato de Alquiler con Opción a Compra

Cláusulas esenciales

Preguntas frecuentes

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Es un contrato mixto que combina dos figuras: el arrendamiento de vivienda (regulado por la LAU 1994 reformada en 2019 y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) y una opción de compra unilateral del arrendatario sobre el inmueble (atípica, regulada por los arts. 1255 y 1457 ss. CC y la doctrina del Tribunal Supremo). Durante el alquiler el inquilino paga una renta y, si en el plazo pactado decide ejercer la opción, compra el inmueble por el precio fijado. Si no ejerce la opción, el contrato se extingue como un alquiler normal.

¿La prima de la opción se descuenta del precio de compra?

Por defecto NO: la prima (cantidad que paga el arrendatario al firmar la opción) se considera contraprestación por reservar el derecho durante el plazo y NO se descuenta del precio salvo pacto expreso. Lo habitual es pactar que un porcentaje de la prima (50 %–100 %) y un porcentaje de las rentas pagadas (típicamente 30 %–50 %) se descuenten del precio si el arrendatario ejerce la opción. Si NO la ejerce, la prima y las rentas no se devuelven. Esta cláusula debe redactarse con claridad para evitar disputas.

¿Cuánto puede durar la opción a compra?

No hay un plazo máximo legal específico en España, pero el Tribunal Supremo (STS 9/10/1990, STS 12/3/2007) considera que la opción debe tener un plazo razonable, habitualmente entre 3 y 5 años, que coincida o sea inferior al plazo del arrendamiento. Plazos superiores a 10 años se han considerado abusivos. El plazo se cuenta desde la firma del contrato y, una vez expirado, la opción se extingue salvo prórroga expresa pactada por escrito.

¿Cómo se inscribe la opción de compra en el Registro de la Propiedad?

La opción de compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 14 RH) si se otorga en escritura pública y cumple tres requisitos: (1) precio cierto y determinado o determinable; (2) plazo no superior a 4 años; (3) prima estipulada. La inscripción protege al arrendatario frente a transmisiones del propietario a terceros (el comprador del inmueble debe respetar la opción). Sin inscripción, el derecho solo es oponible entre las partes.

¿Quién paga los gastos de la futura compraventa?

Si el arrendatario ejerce la opción, los gastos de la escritura de compraventa se reparten conforme al art. 1455 CC: notaría, gestoría e ITP/IVA pagados por el comprador; gastos de matriz (escritura) y plusvalía municipal por el vendedor. Sin embargo, en la práctica se suele pactar otro reparto, especialmente que todos los gastos los asuma el comprador (cláusula muy común en alquiler con opción). Lo importante es que el contrato indique expresamente el reparto pactado.

¿Qué impuestos paga el arrendatario al ejercer la opción?

Al ejercer la opción y comprar la vivienda, el comprador (antes arrendatario) paga: (1) ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) entre 6 % y 10 % según comunidad autónoma si el vendedor es particular; (2) IVA al 10 % + AJD si el vendedor es promotor (vivienda nueva); (3) IBI prorrateado del año; (4) plusvalía municipal solo si lo asume por contrato. Durante el alquiler, el arrendatario paga el IRPF (sobre rentas, en su caso) y el IBI sigue a cargo del arrendador salvo pacto.