Contrato de Alquiler Perú

Modalidades de arrendamiento en Perú

Contenido del contrato de arrendamiento peruano

Preguntas frecuentes sobre alquiler Perú

¿Qué dice el Código Civil peruano sobre el arrendamiento? — Definición y plazos

El arrendamiento en Perú está regulado por el Código Civil de 1984 en los arts. 1666-1712. El art. 1666 lo define como "el contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida". DOS modalidades principales según el plazo: (1) ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA (art. 1687): tiene fecha de término. PLAZO MÁXIMO: 10 años para particulares (art. 1688), 6 años para entidades públicas. Sin plazo mínimo legal — las partes pactan libremente. Cuando vence el plazo, si el arrendatario sigue ocupando el bien con conocimiento del arrendador, se considera CONTINUACIÓN del arrendamiento por TIEMPO INDETERMINADO bajo las mismas condiciones (tácita reconducción art. 1700). (2) ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN INDETERMINADA (art. 1703): cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato con AVISO PREVIO de: (a) 1 mes para inmuebles urbanos; (b) 30 días para muebles. Sin necesidad de alegar causa. (3) ARRENDAMIENTO MIXTO (vivienda + comercial): si una parte significativa del inmueble se usa para vivienda, aplican las protecciones de vivienda. SUBARRIENDO: permitido salvo prohibición expresa en el contrato (art. 1692). Cesión de posición contractual requiere autorización escrita del arrendador. FORMA: el contrato puede ser verbal o escrito. ESCRITO RECOMENDABLE — el arrendamiento verbal es prácticamente indefendible en juicio. Se prueba con recibos, testigos, conducta de las partes.

¿Cuánto puede pedir el arrendador como depósito en garantía?

En Perú la GARANTÍA en arrendamiento NO está regulada con límite por el Código Civil (a diferencia de España con LAU o Argentina con Ley 27.551). LIBRE PACTO entre las partes. PRÁCTICA HABITUAL en el mercado peruano: (1) DEPÓSITO EN GARANTÍA: típicamente entre 2-6 MESES de renta. En Lima zonas premium (Miraflores, San Isidro, Surco) suele ser 3-6 meses. En zonas medias 2-3 meses. (2) ALQUILER ADELANTADO: muchos propietarios piden 1-3 meses adicionales como pago anticipado. (3) GARANTÍAS ADICIONALES: aval bancario, fianza solidaria de tercero (típicamente padre/madre del arrendatario joven), recibos de sueldo o RUC del fiador. (4) DOCUMENTOS solicitados al arrendatario: copia DNI, recibos de sueldo (3 últimos), constancia de trabajo, RUC si es independiente, referencias bancarias y comerciales. DEVOLUCIÓN del depósito: al final del contrato, descontando: rentas pendientes, daños al inmueble, servicios impagos, multas. Plazo legal de devolución: NO regulado expresamente — práctica habitual 30-60 días tras entrega del inmueble. CONFLICTOS COMUNES: el arrendador retiene el depósito alegando daños no documentados. Para evitar disputas: ACTA DE ENTREGA con FOTOS detalladas al inicio. ACTA DE DEVOLUCIÓN al final con presencia de ambas partes y testigos. PROYECTO DE LEY 2023-2024 buscaba limitar el depósito a 1-2 meses (similar a Argentina), pero NO ha sido aprobado todavía. RECOMENDACIÓN: documentar SIEMPRE el monto del depósito en el contrato, condiciones de devolución y plazo.

¿Cómo se actualiza la renta en Perú?

En Perú la actualización de la renta es de LIBRE PACTO entre las partes (no hay índice obligatorio como ICL en Argentina o IPC en España). MODALIDADES habituales en el mercado peruano: (1) SIN ACTUALIZACIÓN durante el plazo: el alquiler se mantiene fijo durante toda la vigencia del contrato. Habitual en plazos de 1 año. Al renovar, las partes negocian el nuevo monto. (2) ACTUALIZACIÓN ANUAL EN USD: muchos contratos en zonas premium se pactan EN DÓLARES AMERICANOS para protegerse contra la devaluación del sol. Las partes pactan que el alquiler se mantiene en USD (ej. $800 USD mensuales) y el arrendatario paga su equivalente en soles al tipo de cambio del día. (3) ACTUALIZACIÓN ANUAL CON IPC INEI: pacto explícito de incrementar la renta cada año según el IPC publicado por el INEI (Instituto Nacional de Estadística e Informática). Habitual en contratos de plazo largo (3-5 años). (4) ACTUALIZACIÓN POR PORCENTAJE FIJO ANUAL: pacto de incremento fijo anual (ej. 5% cada año). Más predecible. (5) ACTUALIZACIÓN POR ÍNDICE PRIVADO: muy poco habitual — depende del sector (índice de construcción para locales comerciales). VENTAJA del USD: protege al arrendador contra devaluación. RIESGO para arrendatario: si el sol se aprecia (raro), puede pagar más. RECOMENDACIÓN: definir SIEMPRE en el contrato la fórmula de actualización para evitar disputas. Si se pacta en USD, especificar el TIPO DE CAMBIO de referencia (vendedor SUNAT, BCRP, banco) y el día de aplicación. Para vivienda, considerar que un incremento muy alto puede llevar al inquilino a buscar otra propiedad — moderación es estrategia.

¿Cómo es el DESALOJO EXPRESS en Perú?

En Perú existe un mecanismo PROCESAL ESPECIAL para desalojar inquilinos morosos: el DESALOJO POR FALTA DE PAGO regulado en el Código Procesal Civil arts. 591-596. Es uno de los procesos más rápidos del sistema judicial peruano cuando se cumplen los requisitos. (1) REQUISITOS: (a) contrato por escrito; (b) impago de la renta de DOS PERÍODOS CONSECUTIVOS o más (típicamente 2 meses); (c) requerimiento previo notarial al inquilino exigiendo el pago en plazo de 15 días. (2) PROCEDIMIENTO: (a) ENVIAR CARTA NOTARIAL al inquilino exigiendo el pago de las rentas pendientes en 15 días, bajo apercibimiento de demanda de desalojo. (b) Si no paga, presentar DEMANDA DE DESALOJO ante el Juzgado Civil del lugar del inmueble, adjuntando: contrato, recibos impagos, carta notarial, copia DNI. (c) El juez admite la demanda y notifica al demandado. (d) PLAZO PARA CONTESTAR: 5 días. (e) El juez convoca a AUDIENCIA ÚNICA dentro de 15 días. (f) En la audiencia se actúan pruebas y se DICTA SENTENCIA en el acto o dentro de 15 días. (g) Si la sentencia ordena el desalojo, se notifica al inquilino con plazo de 6 DÍAS para desocupar voluntariamente. (h) Si no desocupa, EJECUCIÓN FORZOSA: el juzgado ordena el lanzamiento con auxilio de la PNP. (3) TIEMPO TOTAL ESTIMADO: 4-8 MESES desde la demanda hasta el lanzamiento efectivo, dependiendo de la carga del juzgado. Es rápido comparado con desalojos por otras causas que pueden tardar 1-2 años. (4) LIMITACIONES: el inquilino puede SUSPENDER el proceso si paga las rentas atrasadas + intereses + costas en cualquier momento antes de la sentencia (art. 593 CPC). En lanzamiento ya ejecutado, recuperar el uso es prácticamente imposible. (5) RECOMENDACIONES PRÁCTICAS: (a) actuar RÁPIDO al primer impago — esperar más solo agrava el problema; (b) documentar TODOS los avisos por carta notarial; (c) considerar SEGURO DE ALQUILER (Pacífico, La Positiva, MAPFRE Perú ofrecen pólizas que cubren impagos hasta 12 meses).

¿Hay obligaciones tributarias en el arrendamiento? — SUNAT y comprobantes

Sí, el arrendamiento en Perú tiene OBLIGACIONES TRIBUTARIAS importantes para el arrendador (y a veces para el arrendatario): (1) IMPUESTO A LA RENTA DE PRIMERA CATEGORÍA: el arrendador (persona natural) debe declarar las rentas como PRIMERA CATEGORÍA. Tasa: 5% sobre el monto bruto del alquiler. Se paga MENSUALMENTE mediante el Formulario PDT 1683 hasta el último día hábil del mes siguiente. Si el arrendador es PERSONA JURÍDICA, las rentas se incluyen en su Impuesto a la Renta de TERCERA CATEGORÍA (29.5% de utilidades). (2) IGV (Impuesto General a las Ventas — equivalente al IVA): para INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA, NO HAY IGV (exento). Para INMUEBLES NO HABITACIONALES (locales, oficinas, almacenes), se aplica IGV del 18% si el arrendador es contribuyente del régimen general. (3) DECLARACIÓN ANUAL: el arrendador persona natural debe consolidar sus rentas anuales en su DJ Renta Anual de Personas Naturales (cada marzo-abril). (4) RECIBO POR ARRENDAMIENTO: la SUNAT exige FORMULARIO PDT 1683 (no es factura ni recibo por honorarios). El arrendatario que necesita comprobante para deducir gastos lo recibe. (5) PREDIAL Y ARBITRIOS: el IMPUESTO PREDIAL (sobre la propiedad del inmueble) lo paga el PROPIETARIO (arrendador) al municipio. Los ARBITRIOS (limpieza, parques, serenazgo) suelen pactarse a cargo del arrendatario en zonas residenciales o el arrendador en zonas comerciales. NO PAGAR ESTAS OBLIGACIONES tiene riesgos: SUNAT puede determinar la renta presunta y cobrarte impuestos + multas + intereses. La SUNAT cruza datos con servicios públicos, expensas de condominios y notarías para detectar arrendamientos no declarados. RECOMENDACIÓN: declarar SIEMPRE las rentas y conservar PDTs de pago durante 4 años (plazo prescripción).