Cómo hacer un contrato de obra

¿Es obligatorio el contrato escrito?

El art. 1278 del Código Civil establece que los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se celebren. Una obra puede pactarse verbalmente y será exigible entre las partes. Sin embargo, EN LA PRÁCTICA es prácticamente IMPOSIBLE defender un contrato verbal de obra ante un juez: no hay prueba del precio, ni de los plazos, ni de la calidad acordada, ni del alcance del trabajo. La carga de la prueba recae sobre quien alega.

Para obras MAYORES (afectan a estructura, fachada, distribución interior, instalaciones principales) la LICENCIA MUNICIPAL DE OBRA es obligatoria. El ayuntamiento puede pedir el contrato y el proyecto técnico firmado por arquitecto. Para obras MENORES (pintura, arreglos puntuales, sustitución sin afectar estructura) suele bastar la declaración responsable o comunicación previa, según ordenanza local.

Si la obra afecta a ESTRUCTURA, FACHADA o INSTALACIONES PRINCIPALES, aplica además la LEY 38/1999 DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE), que impone garantías legales mínimas: 1 año (acabados), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructura). Estas garantías son IRRENUNCIABLES y no se pueden excluir contractualmente.

Paso 1: Identificar partes y describir la obra

El contrato debe identificar con precisión:

• PROMOTOR / DUEÑO DE LA OBRA: quien encarga y paga. Nombre completo, DNI/NIE/CIF, dirección. Si es comunidad de propietarios, datos del presidente y acuerdo de junta autorizando la obra.
• CONTRATISTA / CONSTRUCTOR: quien ejecuta. Nombre o razón social, CIF, dirección. Obligatorio comprobar: alta en autónomos o Sociedad, certificado de estar al corriente con Seguridad Social y Hacienda (CIDA), seguro de Responsabilidad Civil mínimo 300.000€ (recomendado 600.000-1M€ para obras mayores).
• UBICACIÓN DE LA OBRA: dirección completa, planta, puerta. Si es referencia catastral, incluirla.

DESCRIPCIÓN DE LA OBRA — sé MUY específico. Lo más habitual en disputas es que el cliente pensaba "X" y el constructor entendió "Y". Para evitarlo:

• Anexa el PROYECTO TÉCNICO o memoria de obra firmada por arquitecto/aparejador.
• Anexa los PLANOS detallados: distribución, instalaciones, alzados.
• Detalla MATERIALES con marca y modelo concretos (no genéricos como "azulejos blancos" sino "Porcelanosa Madagascar Blanco 60×60"). Anexa muestras o catálogos.
• Acabados: tipo de pintura (plástica/satinada), color exacto (RAL/Pantone), herrajes, sanitarios, grifería, suelo (laminado/parquet/cerámica con marca).
• Lo NO INCLUIDO debe estar listado expresamente: "no incluye ascensor, no incluye fontanería de cocina, no incluye ventanas".

Paso 2: Presupuesto cerrado vs por administración

Hay dos modalidades principales para fijar el precio:

• PRESUPUESTO CERRADO (alzado, llave en mano): precio fijo total acordado al inicio. Incluye materiales y mano de obra. El constructor asume el riesgo de errores de cálculo y precios que suban. Es la opción más segura para el cliente — sabes exactamente cuánto pagarás. Recomendado para reformas integrales con proyecto técnico bien definido. Incremento por modificaciones: cualquier cambio que el cliente solicite tras firmar requiere ANEXO al contrato con precio adicional acordado.
• PRECIO POR ADMINISTRACIÓN (a coste + porcentaje): el cliente paga materiales y mano de obra reales más un porcentaje (típicamente 10-20%) para el constructor. El constructor presenta facturas justificadas. Útil cuando hay mucha incertidumbre técnica (rehabilitación de edificios antiguos donde no se sabe qué hay tras los muros). El cliente asume riesgo de sobrecoste — exige factura detallada de cada material y horas de mano de obra.
• PRECIO POR UNIDAD DE OBRA: precios pactados por m² (suelo, pintura, alicatado) o por unidad (puerta, ventana). Útil para obras parciales bien definidas. Mediciones finales determinan el precio total.

RECOMENDACIÓN PARA REFORMAS DE VIVIENDA: presupuesto cerrado por partidas detalladas. Cada partida (demolición, fontanería, electricidad, alicatado, pintura, etc.) con precio individual. Si surge necesidad de modificación durante la obra, se pacta anexo con precio específico. Evita "presupuesto cerrado" sin detalle: si surgen extras te enfrentas a un "extra" sin precio acordado y el constructor te puede inflar el coste.

Paso 3: Hitos de pago — protección clave

NUNCA pagues toda la obra por adelantado. La distribución estándar en España es:

• 30% al firmar el contrato (compra de materiales, inicio de obra).
• 30% a mitad de obra (hito definido: por ejemplo "cerramiento de tabiques", "instalación eléctrica completa").
• 30% al finalizar la obra (entrega y recepción provisional).
• 10% RETENIDO durante 60-90 días tras la recepción provisional, como GARANTÍA por defectos visibles. Se libera tras la recepción definitiva.

Define EXACTAMENTE qué hito desbloquea cada pago. "Mitad de obra" es ambiguo; "albañilería terminada y revestimientos primarios aplicados" es objetivo y verificable.

RETENCIÓN POR DEFECTOS: el 10% retenido es tu protección. Si tras la recepción aparecen defectos, dispones de fondos para repararlos sin tener que demandar al constructor (que puede haber desaparecido o ser insolvente). Pacta el plazo de retención por escrito (60-90 días es estándar).

Si el constructor pide MÁS DEL 30% AL INICIO o pretende cobrar TODO ANTES DE EMPEZAR, es señal de alarma. Las empresas serias tienen capital para iniciar la obra sin necesidad de fondos completos del cliente.

Paso 4: Plazos y penalizaciones

El contrato debe fijar PLAZO DE EJECUCIÓN concreto: fecha de inicio y fecha de finalización. Para obras grandes, define HITOS INTERMEDIOS con fechas (por ejemplo: "demolición y desescombrado terminados antes del día 30", "instalaciones acabadas antes del día 60", "obra final entregada antes del día 90").

PENALIZACIÓN POR RETRASO: pacta una cláusula penal por cada día de retraso. Habitual: 50-200€/día según envergadura de obra. Sin esta cláusula, el constructor puede alargarse indefinidamente sin consecuencias económicas. La penalización debe ser RAZONABLE — desproporcionada (más de 1% del precio diario) puede ser moderada por el juez (art. 1154 CC).

CAUSAS DE FUERZA MAYOR: el constructor no responde por retrasos causados por causas ajenas (lluvia extrema demostrable, paro general, falta imprevisible de materiales por crisis de suministro). Define qué se considera fuerza mayor y exige al constructor que comunique inmediatamente cualquier causa que afecte al plazo. Sin comunicación oportuna, no podrá invocar fuerza mayor.

PRÓRROGAS: cualquier prórroga del plazo debe formalizarse por escrito como anexo al contrato, con la nueva fecha y, si procede, ajuste del precio.

Paso 5: Garantías LOE — 1, 3 y 10 años

Para obras que afectan a EDIFICACIÓN (estructura, fachada, instalaciones), aplica automáticamente la LEY 38/1999 DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE)con tres niveles de garantía OBLIGATORIA e IRRENUNCIABLE:

• 1 AÑO — Defectos de TERMINACIÓN o ACABADO (art. 17.1.a LOE). Cubre desperfectos visibles, mala ejecución de pintura, alicatado, carpintería interior, etc. El constructor responde directamente.
• 3 AÑOS — Defectos en HABITABILIDAD (art. 17.1.b LOE). Cubre defectos en instalaciones (fontanería, electricidad, calefacción, ventilación) que afecten a la habitabilidad: humedades, fugas, fallos eléctricos. El constructor responde solidariamente con el promotor.
• 10 AÑOS — Defectos en ESTRUCTURA (art. 17.1.c LOE). Cubre vicios en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga. Los más graves. El constructor, arquitecto y aparejador responden solidariamente con el promotor.

SEGURO DECENAL: para obra nueva o rehabilitación estructural destinada a vivienda, el promotor está obligado a contratar SEGURO DECENAL (art. 19 LOE) que cubra los defectos estructurales durante 10 años. Sin este seguro, no se puede inscribir la obra en el Registro de la Propiedad.

VICIOS OCULTOS — REGLAS GENERALES (CC arts. 1591 y 1484-1490): además de las garantías LOE, el cliente dispone de la acción por vicios ocultos durante 6 meses desde la entrega para defectos no aparentes en la inspección normal. El art. 1591 CC añade que si el edificio se arruinare en 10 años por vicios de construcción, el contratista responde de los daños y perjuicios.

Paso 6: Recepción de la obra

La RECEPCIÓN es el acto formal de entrega. Es el momento más importantedel contrato porque marca el inicio de los plazos de garantía y libera al constructor de obligaciones (salvo defectos posteriores cubiertos por LOE).

Procedimiento recomendado:

• VISITA CONJUNTA: cliente y constructor revisan TODOS los espacios. Lleva una linterna, un nivel de burbuja y una cámara de fotos. Revisa en horario de luz natural.
• ACTA DE RECEPCIÓN: documento por escrito que firma cliente y constructor. Si hay DEFECTOS, se listan en un anexo de "REPAROS" con plazo concreto para corregirlos (típicamente 15-30 días).
• RECEPCIÓN PROVISIONAL: con reparos pendientes. Inicia el plazo de retención (60-90 días) durante el cual se corrigen los reparos.
• RECEPCIÓN DEFINITIVA: cuando se han corregido los reparos. Se libera la retención del 10% y empiezan a contar los plazos LOE (1, 3, 10 años).

SI EL CLIENTE NO COMPARECE a la recepción tras requerimiento fehaciente, se entiende RECEPCIÓN TÁCITA a los 30 días (art. 6 LOE) — los plazos empiezan a contar y el cliente pierde la oportunidad de listar reparos.

Errores frecuentes a evitar

• Pagar más del 30% antes de empezar: si el constructor desaparece, pierdes el dinero. Las empresas serias tienen capital para iniciar.
• Presupuesto sin desglose: "reforma integral 30.000€" es opaco. Exige partidas detalladas con precios individuales.
• No exigir CIDA y seguro RC: contratar a constructor sin estar al corriente con Hacienda y SS te expone a solidaridad fiscal y a no tener cobertura ante daños.
• No definir hitos de pago objetivos: "mitad de obra" es interpretable. "Albañilería completa y revestimientos primarios" es verificable.
• Olvidar la retención del 10%: sin ella, si aparecen defectos no tienes palanca para que los corrijan.
• Aceptar cambios verbales: cualquier modificación del proyecto debe ir en anexo escrito con precio acordado.
• Recepcionar sin acta: si firmas la recepción sin listar defectos, los plazos de garantía empiezan y pierdes capacidad de reclamar reparos visibles.
• No conservar documentación: guarda durante 10 años contrato, anexos, facturas, certificados, comunicaciones — son tu prueba en caso de defecto LOE.

Lecturas recomendadas

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