El marco legal en una página
El alquiler de vivienda en España se rige hoy por la combinación de tres normas:
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU): la ley troncal, con sus distintas reformas (2013, 2019). Define plazos, derechos del arrendatario, fianza, renta, etc.
- Ley 12/2023 de Vivienda (la "Ley de Vivienda" o "Ley de Sánchez"): introdujo el concepto de gran tenedor, zonas tensionadas con control de precios, prórroga extraordinaria de un año, etc.
- Código Civil: aplicación supletoria cuando la LAU calla.
Para alquileres distintos a vivienda habitual (locales, temporada, plazas de garaje), aplica la LAU "de uso distinto del de vivienda" o directamente el Código Civil — reglas muy distintas y mucha más libertad de pacto.
Duración mínima: 5 años (o 7 si el propietario es persona jurídica)
Desde el RDL 7/2019, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta:
- 5 años si el arrendador es persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica (SL, SA, fondos).
Da igual lo que pacten las partes: el inquilino puede prorrogar año a año hasta cubrir esos plazos, salvo dos excepciones del propietario: (a) necesidad acreditada de la vivienda para sí o familiares de primer grado, expresada con preaviso mínimo de 2 meses tras el primer año (art. 9.3 LAU); y (b) que el inquilino comunique con 30 días de antelación que no quiere prorrogar.
Cumplidos los 5 o 7 años, si ninguna parte denuncia el contrato con 4 meses (arrendador) o 2 meses (arrendatario) de antelación, se prorroga tácitamente por anualidades hasta 3 años más (art. 10 LAU).
Renta: cuánto, cuándo y cómo se actualiza
La renta inicial es libre — salvo en zonas tensionadas con grandes tenedores (más abajo). El pago suele ser mensual y por adelantado (en los primeros 7 días del mes según costumbre). La forma de pago es libre salvo que se exija transferencia.
Actualización anual: sólo si el contrato lo prevé expresamente. Si no se pacta, NO se actualiza. Para 2024 y 2025, la Ley 12/2023 estableció un tope del IPC (2% en 2023, 3% en 2024) y el INE creó un nuevo Índice de Referencia para el Alquiler de Vivienda (IRAV) que sustituye al IPC desde 2025. Para 2026, el tope continúa siendo el IRAV cuando aplique.
Importante: la actualización requiere notificación expresa del arrendador al inquilino — si no se notifica, no se aplica retroactivamente.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es una mensualidad de renta (art. 36 LAU) para vivienda, dos para usos distintos. Es obligatoria y debe depositarse en el organismo autonómico competente (IVIMA en Madrid, INCASOL en Cataluña, AVS en Andalucía, etc.) dentro del plazo que fije cada CCAA.
Garantías adicionales: el arrendador puede pedir avalista, aval bancario o dos mensualidades de garantía adicional (máximo legal — art. 36.5 LAU). Más allá de ese límite es nulo. Las "garantías" del estilo de 3-4 mensualidades que se piden a veces son ilegales y pueden reclamarse.
Devolución: al finalizar, plazo de 30 días desde la entrega de llaves. Si no se devuelve, intereses legales desde ese día. El arrendador puede descontar daños efectivos PROBADOS — no desgaste normal del uso.
Zonas tensionadas (Ley 12/2023): la novedad clave
Las CCAA pueden declarar zonas residenciales tensionadas. En esas zonas:
- Pequeños propietarios (≤5 viviendas): la nueva renta no puede superar la del contrato anterior actualizada por IRAV, salvo excepciones (mejoras, reformas de eficiencia energética, contratos de 10 años).
- Grandes tenedores (más de 5 viviendas urbanas — el umbral baja a 5 o más en zonas tensionadas declaradas): además del límite anterior, se aplica el sistema de índices de precios de referencia del Ministerio de Vivienda.
- Prórroga extraordinaria de 1 año: el inquilino puede pedir una prórroga adicional de 1 año al final del contrato si acredita vulnerabilidad económica o social.
A 2026, las únicas CCAA que han declarado zonas tensionadas son Cataluña (140+ municipios) y Navarra (Pamplona). País Vasco, Galicia, Asturias y Comunidad Valenciana lo están estudiando o lo aplican parcialmente.
Gastos: quién paga qué
- IBI, comunidad, seguro de continente: por defecto, propietario. Puede pactarse que el inquilino los asuma, indicando el importe anual estimado en el contrato (art. 20 LAU).
- Suministros individualizados (agua, luz, gas, internet): inquilino, salvo pacto contrario.
- Reparaciones para mantener la habitabilidad: propietario (art. 21 LAU). El inquilino no paga el calentador que se rompe ni la persiana que se atasca por uso normal.
- Pequeñas reparaciones por uso ordinario: inquilino. Bombillas, juntas, pequeñas humedades superficiales.
- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización: propietario, desde la Ley 12/2023 (antes podían trasladarse al inquilino).
Cláusulas que conviene incluir y las que NO valen
Incluir:
- Inventario de mobiliario con estado y fotos anexas.
- Estado del inmueble: lecturas iniciales de contadores.
- Forma de pago: cuenta bancaria del arrendador.
- Actualización anual con fórmula concreta (IRAV en 2026).
- Régimen de mascotas, fumadores, instrumentos musicales.
- Subarriendo expresamente regulado o prohibido (art. 8 LAU).
- Comunicaciones por escrito (email o burofax).
Cláusulas NULAS aunque las firmen las partes:
- Renuncia del inquilino a la prórroga de 5 o 7 años (art. 6 LAU).
- Renuncia al derecho de tanteo y retracto en caso de venta (art. 25).
- Garantías adicionales superiores a 2 mensualidades (art. 36.5).
- Penalizaciones desproporcionadas por desistimiento del inquilino más allá de 1 mensualidad por año restante.
- Suministros básicos a cargo del propietario sin medición.
Desistimiento, resolución y desahucio
Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU): pasados 6 meses, el inquilino puede desistir avisando con 30 días. El contrato puede pactar indemnización de hasta 1 mensualidad por cada año pendiente — no más.
Resolución por impago (art. 27 LAU): el arrendador puede resolver por falta de pago de la renta o asimiladas (suministros pactados, cantidades a cargo del inquilino), o por daños graves. Procedimiento: demanda de desahucio por falta de pago + reclamación de rentas. Si el inquilino paga antes del juicio (enervación), puede paralizarse el desahucio una sola vez en la vida del contrato.
Desahucio express: tras la Ley 4/2013, los plazos se acortaron. Tras la Ley 12/2023, en cambio, los plazos se han alargado de nuevo para inquilinos en situación de vulnerabilidad acreditada — pueden prolongarse 2-4 meses adicionales.
Fiscalidad del arrendador (modelo 100)
Los rendimientos del alquiler de vivienda van en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Reducción general: 60% sobre el rendimiento netosi la vivienda se destina a vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF). La Ley 12/2023 introduce reducciones reforzadas (90%, 70% o 60%) cuando hay rebaja del precio respecto al contrato anterior o alquiler a jóvenes en zonas tensionadas, aplicables a contratos firmados desde 2024.
Gastos deducibles del rendimiento bruto: IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca, amortización del 3% del valor del inmueble, reparaciones, suministros que paga el propietario, etc. La hoja de gastos se documenta y se aplican antes de la reducción del 60% (o reforzada).
Plantilla actualizada a 2026
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