Cómo hacer un contrato de subarriendo

¿Qué es el subarriendo?

El SUBARRIENDO es el contrato por el cual el ARRENDATARIO de una vivienda (que tiene un contrato de alquiler con el propietario) cede a su vez el uso de la vivienda o de PARTE de ella a un TERCERO (el subarrendatario) a cambio de una renta. Está regulado en el art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994 modificada por Ley 12/2023 de Vivienda).

DOS modalidades fundamentales:

• SUBARRIENDO TOTAL: el arrendatario cede TODA la vivienda al subarrendatario, dejando él de ocuparla. EXIGE CONSENTIMIENTO ESCRITO DEL PROPIETARIO. Sin este consentimiento, el contrato es CAUSA DE RESOLUCIÓN del contrato principal por el propietario (art. 27.2.c LAU).
• SUBARRIENDO PARCIAL: el arrendatario cede SOLO PARTE de la vivienda (típicamente una habitación) y sigue ocupándola él mismo. NO REQUIERE consentimiento previo del propietario, salvo pacto en contrario en el contrato principal. Se PERMITE por defecto en la LAU.

IMPORTANTE: el SUBARRIENDO no es lo mismo que la CESIÓN de contrato. En el subarriendo, el arrendatario sigue siendo el responsable principal frente al propietario; el subarrendatario tiene su contrato con el arrendatario, no con el propietario. En la CESIÓN, hay un cambio total de partes — el cesionario pasa a ocupar el lugar del arrendatario.

CONFUSIÓN HABITUAL con ALQUILER de habitaciones: el alquiler de una habitación en una vivienda donde el propietario también vive (vivienda compartida) NO es subarriendo — es un contrato directo de arrendamiento de habitación bajo el Código Civil (no LAU). Pero el alquiler de una habitación por el ARRENDATARIO de un piso completo SÍ es subarriendo parcial bajo LAU.

Paso 1: Verificar el contrato principal

Antes de subarrendar nada, ABRE el contrato de alquiler que firmaste con el propietario y busca:

• CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE SUBARRIENDO: muchas plantillas tipo incluyen "queda prohibido el subarriendo total y parcial". Si está esta cláusula, NECESITAS autorización del propietario INCLUSO PARA EL PARCIAL.
• CLÁUSULA DE AUTORIZACIÓN PREVIA: variante más común "el arrendatario podrá subarrendar parcialmente con autorización escrita previa del propietario".
• SILENCIO sobre subarriendo: si el contrato no dice nada, aplica la regla por defecto LAU: subarriendo PARCIAL permitido sin consentimiento; subarriendo TOTAL requiere consentimiento.

Si vas a subarrendar TOTALMENTE o el contrato lo prohibe, SOLICITA autorización por escrito al propietario. Comunicación por BUROFAX o email con confirmación de lectura es lo más seguro. Especifica:

• Datos del subarrendatario (nombre, DNI, profesión).
• Plazo del subarriendo (no puede superar el plazo del contrato principal).
• Renta acordada (debe ser ≤ a la renta del contrato principal — art. 8 LAU).
• Si es total o parcial.
• Compromiso de mantener la responsabilidad solidaria.

SIN AUTORIZACIÓN ESCRITA: el propietario puede invocar la causal del art. 27.2.c LAU para RESOLVER el contrato principal — desahucio. Aunque pidas autorización después, es muy difícil que la dé si ya descubrió que subarrendaste sin avisar.

Paso 2: Límites legales del subarriendo

La LAU impone DOS LÍMITES IRRENUNCIABLES al subarriendo:

• PRECIO MÁXIMO (art. 8 LAU): el precio del subarriendo NO puede ser SUPERIOR al precio del contrato principal. Si tú pagas 800€/mes al propietario por el piso entero, no puedes subarrendarlo total por 1.200€/mes — sería NULO. Para subarriendo PARCIAL: el precio total recibido por todas las habitaciones subarrendadas no puede superar el precio del contrato principal.
• DURACIÓN MÁXIMA (art. 8 LAU): el subarriendo NO PUEDE EXCEDER la duración del contrato principal. Si tu contrato vence en 18 meses, no puedes subarrendar por 24 meses. Si vence el contrato principal, vence AUTOMÁTICAMENTE el subarriendo, sin necesidad de notificación adicional.

Estos límites son IMPERATIVOS — no pueden eludirse aunque ambas partes consientan. Cualquier cláusula contraria es NULA por aplicación del art. 6 LAU.

EXCEPCIÓN para EXTRA-COSTES: si el subarrendatario va a ocupar la vivienda con MUEBLES, MENAJE, o SERVICIOS adicionales que tú aportas (internet, televisión, limpieza), puedes COBRAR ESTOS EXTRAS por separado y no se computan como renta. Pero deben estar BIEN IDENTIFICADOS en el contrato. Una habitación "todo incluido" puede tener un precio total mayor justificado por los servicios.

Paso 3: Responsabilidad solidaria del arrendatario

Aspecto FUNDAMENTAL del subarriendo: el ARRENDATARIO ORIGINAL sigue siendo RESPONSABLE FRENTE AL PROPIETARIO de TODAS las obligaciones del contrato principal, INCLUSO de los daños causados por el subarrendatario (art. 8 LAU).

Esto significa que:

• RENTA al propietario: es responsabilidad del arrendatario pagarla, AUN cuando el subarrendatario no le pague a él. El propietario no tiene relación contractual con el subarrendatario y solo puede reclamar al arrendatario.
• DAÑOS al inmueble: si el subarrendatario rompe algo, el propietario reclamará al arrendatario, quien luego deberá repercutirlo sobre el subarrendatario en juicio aparte.
• USO INDEBIDO: si el subarrendatario destina la vivienda a algo distinto (oficina, almacén, fiestas), el arrendatario es responsable solidario y el propietario puede pedir resolución del contrato principal.
• OCUPANTES: si el subarrendatario aloja a más personas de las pactadas, problema del arrendatario frente al propietario.

PROTECCIÓN PRÁCTICA del arrendatario: pide al subarrendatario:

• Fianza adicional propia (típicamente 1 mes para parcial, 2 meses para total).
• Aval bancario o fiador solidario para sumas importantes.
• Recibos sueldo, contrato de trabajo o prueba de solvencia.
• Fotos del estado del inmueble al inicio (acta de entrega).
• Cláusula penal por daños no documentados o por incumplimiento del uso pactado.
• Penalizaciones por retraso en el pago de la renta.

Paso 4: Fianza y depósito

FIANZA OBLIGATORIA en el subarriendo (LAU art. 36): igual que en el alquiler normal, el subarrendatario debe entregar UNA MENSUALIDAD DE FIANZA al arrendatario. Esta fianza:

• Debe DEPOSITARSE en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, AVS en Andalucía, etc.) si así lo exige la normativa autonómica.
• Se DEVUELVE al final del subarriendo descontando los daños documentados y rentas pendientes.
• Para SUBARRIENDO PARCIAL (habitación): práctica habitual es 1 mes; en zonas tensionadas la AAPP puede limitar esto.

GARANTÍAS ADICIONALES (LAU art. 36.5): el arrendatario puede pedir hasta DOS MENSUALIDADES adicionales como garantías complementarias (aval bancario, depósito adicional). Total máximo: 1 mes fianza + 2 meses garantías = 3 meses.

RECOMENDACIÓN: para el arrendatario que subarrenda, pedir al subarrendatario AL MENOS 1 mes de fianza + 1 mes de aval o depósito adicional, ya que el riesgo es mayor (responsabilidad solidaria frente al propietario).

Paso 5: Fiscalidad del subarriendo

El subarriendo tiene un régimen fiscal ESPECIAL que conviene conocer:

• IRPF del ARRENDATARIO QUE SUBARRIENDA: las rentas del subarriendo NO son rendimientos de capital inmobiliario (porque el arrendatario no es propietario). Son RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO (art. 25 LIRPF) tributados a tarifa progresiva 19-28% sobre el ahorro. SIN reducción del 60% para vivienda habitual (esa reducción solo aplica al propietario verdadero).
• GASTOS DEDUCIBLES: el arrendatario que subarrienda puede deducir lo que paga al propietario por la parte subarrendada, los gastos proporcionales (servicios, comunidad), reparaciones, IBI proporcional. Importante guardar facturas.
• IVA: si el subarriendo es para VIVIENDA HABITUAL, está EXENTO de IVA. Si es para uso TURÍSTICO (Airbnb, alojamiento corto), aplica IVA 10% (alojamiento turístico) o 21% (no alojamiento). En MUCHOS subarriendos turísticos no se cumple esta obligación, lo que es una contingencia fiscal seria.
• SUBARRIENDO TURÍSTICO: además del IVA, requiere autorización expresa del propietario, alta como apartamento turístico en la CCAA, normativa local específica (Madrid, Barcelona tienen reglas estrictas). Sin estos permisos, sanciones administrativas elevadas.

Errores frecuentes a evitar

• Subarrendar sin autorización del propietario cuando el contrato la requiere — causa de resolución y desahucio (art. 27.2.c LAU).
• Cobrar más renta que la del contrato principal — cláusula NULA por art. 8 LAU, propietario puede reclamar la diferencia.
• Subarrendar por más tiempo que el contrato principal — el subarriendo cae automáticamente con el contrato.
• No exigir fianza al subarrendatario — sin esta protección, no hay palanca ante daños.
• No declarar las rentas del subarriendo en IRPF — Hacienda cruza datos con servicios públicos y bancos.
• Subarrendar para uso turístico sin permisos — sanciones autonómicas y multas IVA elevadas.
• No documentar el estado del inmueble al inicio — disputas sobre daños sin pruebas se pierden.
• Pensar que la responsabilidad es solo del subarrendatario — el arrendatario sigue siendo solidariamente responsable frente al propietario.

Lecturas recomendadas

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