Cómo hacer un contrato de compraventa entre particulares 2026

¿Qué es un contrato de compraventa?

Según el art. 1445 del Código Civil, "por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente". Es uno de los contratos más antiguos y frecuentes del derecho civil. Se perfecciona con el simple acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio (art. 1450 CC), incluso sin entrega ni pago. La entrega y el pago son obligaciones derivadas, no requisitos de validez.

Esto tiene una consecuencia importante: aunque firmes un contrato hoy y la entrega sea dentro de un mes, ya estás OBLIGADO a comprar y a vender desde la firma. Si te arrepientes, la otra parte puede exigirte el cumplimiento o, alternativamente, indemnización por daños y perjuicios.

Paso 1 — Identifica con precisión a las partes

VENDEDOR: nombre completo, DNI/NIE, dirección postal, teléfono y email. Si está casado en régimen de gananciales y vende un bien ganancial, el otro cónyuge debe consentir (art. 1377 CC). Si la cosa pertenece a varios titulares (herederos, comuneros), todos deben firmar como vendedores.

COMPRADOR: nombre completo, DNI/NIE, dirección, teléfono y email. Si compra para sociedad de gananciales, mejor que firme también el cónyuge para evitar futuros problemas. Si es menor de edad, debe firmar el padre, madre o tutor legal con autorización judicial cuando se trate de bienes inmuebles o derechos sobre ellos (art. 166 CC).

Para personas jurídicas (empresas): denominación social, NIF, domicilio social, datos del Registro Mercantil y nombre del representante con cargo o poder. Pedir copia del CIF y del poder notarial del firmante.

Paso 2 — Describe la cosa con exactitud

La descripción debe ser tan precisa que no quede duda de QUÉ se vende. Para un VEHÍCULO: marca, modelo, número de bastidor, matrícula, año de matriculación, kilómetros, color y, si es turismo, número de plazas. Adjuntar copia de Permiso de Circulación y Ficha Técnica. Si tiene reformas, indicar y aportar Tarjeta ITV actualizada con la última revisión.

Para un INMUEBLE: dirección completa, superficie útil y construida, referencia catastral (10 dígitos), datos registrales (Registro de la Propiedad, tomo, libro, folio, finca, inscripción), cuotas de participación si es piso, anejos (garaje, trastero), cargas y gravámenes (hipotecas, embargos). Pedir nota simple del Registro de la Propiedad (5,5€) que se anexa al contrato. Sin ella, no sabes si hay hipoteca o embargos pendientes.

Para BIENES MUEBLES (electrodomésticos, ordenadores, muebles): marca, modelo, número de serie si lo tiene, año, estado de conservación. Adjuntar fotografías firmadas por ambas partes. Si tiene garantía del fabricante en vigor, especificar quién la asume (habitualmente se transfiere al comprador).

Paso 3 — Precio y forma de pago

El precio debe ser CIERTO y consistir en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC). Si el precio es indeterminado (a cuenta del valor de mercado, según tasación pericial pendiente), debe haber un mecanismo claro para fijarlo, sin dejarlo al arbitrio de una sola parte (sería nulo, art. 1449 CC). Indicar el precio en cifra y en letra para evitar manipulaciones.

FORMA DE PAGO: tres modalidades habituales: (1) AL CONTADO en el momento de la firma (entrega simultánea cosa y precio); (2) APLAZADO con calendario de pagos detallado (fechas, cuantías, IBAN); (3) MIXTO con señal o arras al firmar y resto al entregar.

Importante: pagos en efectivo SUPERIORES a 1.000€ entre particulares-empresarios son ILEGALES (Ley 7/2012). Entre particulares (consumidores), el límite es 2.500€. Si superas el límite, multa del 25% del importe pagado en efectivo. Mejor siempre transferencia o cheque nominativo, que además sirve de prueba.

Si hay aplazamiento del precio, conviene establecer una RESERVA DE DOMINIO: el vendedor sigue siendo propietario hasta que se pague el último plazo, lo que le protege en caso de impago. La reserva de dominio es válida (art. 1124 CC) pero debe constar expresamente.

Paso 4 — Entrega de la cosa y transmisión del riesgo

La entrega (tradición) es el acto que TRANSFIERE LA PROPIEDAD del vendedor al comprador (art. 609 CC). Hay varias formas de entrega: real (entrega física), instrumental (entrega de llaves o documentos en el caso de inmuebles), simbólica, escriturada (escritura pública vale como entrega del inmueble). El contrato debe especificar QUÉ tipo de entrega se hace y EN QUÉ FECHA.

El RIESGO de pérdida de la cosa pasa al comprador desde la entrega (no desde la firma del contrato). Si la cosa se destruye antes de la entrega por causas no imputables al vendedor (incendio fortuito, robo), el comprador NO tiene que pagar — el vendedor pierde la cosa y el comprador no tiene que cumplir su obligación de pago. Si quieres que el riesgo pase al comprador desde la firma (aunque no haya entrega), debe pactarse expresamente.

Paso 5 — Garantía por vicios ocultos y evicción

GARANTÍA POR EVICCIÓN (art. 1475 CC): el vendedor responde si el comprador es privado por sentencia firme del bien comprado por causa anterior a la venta (porque resultó ser robado, porque otro era el verdadero propietario). Esta garantía NO se puede renunciar para casos de mala fe del vendedor.

GARANTÍA POR VICIOS OCULTOS (art. 1484 CC): el vendedor responde de los defectos ocultos que tiene la cosa al venderse, que la hagan impropia para el uso a que se destine o disminuyan su valor de tal modo que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos. Plazo para reclamar: 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). Acciones del comprador: redhibitoria (devolver la cosa y recuperar el precio) o quanti minoris (rebaja del precio).

ENTRE PARTICULARES, esta garantía se puede LIMITAR o RENUNCIAR si así se pacta expresamente. La cláusula habitual es "comprador acepta el bien en su estado actual, conocido y aceptado, renunciando expresamente a la garantía por vicios ocultos". Pero ATENCIÓN: si el vendedor conocía los vicios y los ocultó (mala fe), la cláusula no es válida (art. 1485 CC) y el comprador puede reclamar indemnización por dolo.

ENTRE EMPRESARIO Y CONSUMIDOR (B2C) NO se puede renunciar — aplica el régimen imperativo de garantía legal de conformidad de 3 años para bienes nuevos (RDL 7/2021).

Paso 6 — Gastos, impuestos y trámites posteriores

Hay que pactar QUIÉN paga cada gasto. Por defecto y según la ley:

ITP-AJD (compraventa entre particulares): paga el COMPRADOR. Tipo según comunidad autónoma: 4-10% para inmuebles, 4% vehículos. Modelo 600/620. Plazo: 30 días hábiles.
IVA (compraventa de empresa a particular o entre empresas): paga el COMPRADOR. 21% general, 10% inmuebles nuevos, 4% libros.
Plusvalía municipal (inmuebles): paga el VENDEDOR (art. 106 LRHL). Plazo: 30 días.
IRPF ganancia patrimonial (vendedor inmueble): paga el VENDEDOR en su declaración de la renta del año siguiente. Tipos 19-26%.
Notaría y Registro (inmuebles): por defecto del COMPRADOR (art. 1455 CC), aunque suele pactarse "por mitades" o "según costumbre del lugar".

¿Cuándo es obligatorio ir a notaría?

El Código Civil EXIGE escritura pública para: bienes inmuebles y derechos reales sobre ellos (art. 1280.1 CC), arrendamientos por más de 6 años, donaciones de inmuebles. Sin escritura pública, la compraventa de inmueble es VÁLIDA entre las partes pero no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad ni se puede oponer frente a terceros.

Para vehículos NO es obligatorio notario, pero hay que cambiar la titularidad en la DGT en 30 días desde la compraventa (Modelo 02 + ITP). Para bienes muebles tampoco es obligatorio notario, pero un contrato privado firmado vale como prueba.

VENTAJAS de la escritura pública aunque no sea obligatoria: (1) fecha cierta oponible a terceros; (2) acceso al Registro de la Propiedad; (3) ejecución directa en caso de impago aplazado (no hace falta sentencia previa); (4) comprobación notarial de capacidad y voluntad de las partes; (5) verificación de titularidad y cargas.

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Errores frecuentes a evitar

No identificar bien la cosa vendida (descripción genérica que da pie a disputas).
Pagar en efectivo más de 1.000€ entre empresarios o 2.500€ entre particulares.
No pedir nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar un inmueble.
No declarar ITP-AJD o no cambiar titularidad DGT en plazo (sanciones de 200€-3.000€).
Firmar contrato privado de inmueble pensando que ya es propietario sin escriturar.
Renunciar a la garantía por vicios ocultos sin examinar la cosa previamente.
No retener fianza por garantía hasta cumplimiento de obligaciones del vendedor.