¿Por qué necesitas un contrato escrito?
Aunque la LAU permite contratos verbales, redactar un contrato escrito es la única forma de proteger tanto al arrendador como al inquilino. Sin contrato escrito, no puedes demostrar el precio acordado, la duración pactada, las condiciones de la fianza ni los gastos a cargo de cada parte. Las consecuencias prácticas son demoledoras: en caso de impago, no podrás iniciar un desahucio express; en caso de daños, no tendrás base para retener la fianza; y Hacienda puede imputarte rendimientos ficticios si no acreditas la renta real.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, hay obligaciones específicas que SOLO se pueden cumplir con un contrato escrito, como informar al inquilino de si la vivienda está en zona tensionada, si el propietario es gran tenedor o si se aplica algún tope de renta.
Paso 1 — Identifica correctamente a las partes
El primer apartado del contrato debe identificar con precisión a las partes. Para el ARRENDADOR (propietario): nombre completo, DNI/NIE, domicilio fiscal, teléfono y email. Si actúa a través de representante (administrador de fincas, abogado), indicar el nombre del representante y el poder que ostenta. Si la vivienda pertenece a varios propietarios, deben firmar TODOS o uno con poder notarial de los demás.
Para el ARRENDATARIO (inquilino): nombre completo, DNI/NIE, profesión y domicilio actual. Si va a vivir con familia, indicar nombre y edad de los convivientes. Si hay varios titulares (pareja, compañeros de piso), todos deben firmar y serán responsables solidariamente del pago, salvo que se pacte expresamente lo contrario.
Para el AVALISTA (si lo hay): nombre completo, DNI, dirección y patrimonio que avala. Si la fianza adicional es bancaria, especificar entidad y número de aval.
Paso 2 — Describe la vivienda con detalle
Aquí muchos propietarios cometen el error de poner solo la dirección. La descripción completa debe incluir: dirección exacta (calle, número, piso, letra, código postal, municipio), referencia catastral (10 dígitos, se obtiene en sedecatastro.gob.es), superficie útil en m², número de habitaciones y baños, orientación, plantilla del edificio (si tiene ascensor, garaje, trastero), estado de conservación.
También debe constar si la vivienda se entrega AMUEBLADA o sin amueblar. Si está amueblada, ANEXAR INVENTARIO con fotografías de cada estancia. Sin inventario, no podrás demostrar daños o desapariciones al final del contrato. Si la vivienda tiene plaza de garaje y/o trastero, deben constar como elementos accesorios al arrendamiento (no como contrato separado).
Importante: indicar el certificado energético (CEE) y aportar copia. Es obligatorio desde 2013 y la sanción por no tenerlo es de 300-6.000€.
Paso 3 — Pacta la duración y prórrogas
Tras la reforma LAU 2019 vigente, la duración mínima legal del alquiler de vivienda habitual es de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica). Si pactas menos, se prorroga automáticamente hasta llegar a esos mínimos por voluntad del inquilino. El propietario solo puede recuperar la vivienda antes si la necesita para uso propio o de familiares directos (con preaviso de 4 meses).
Tras los 5 años, se aplica una prórroga adicional de 3 años más por voluntad del inquilino, salvo que el propietario haya notificado el no-renovación con 4 meses de antelación. En total, un inquilino puede permanecer hasta 8 años en una vivienda contra la voluntad del propietario.
CASO ESPECIAL — alquiler de TEMPORADA: si la finalidad NO es vivienda habitual (uso vacacional, estudios temporales, traslado laboral por menos de 11 meses), se aplica el régimen del art. 3 LAU, no el art. 2. La duración no tiene mínimos obligatorios y no hay prórrogas forzosas. Esto debe constar EXPRESAMENTE en el contrato y debe acreditarse la finalidad temporal con documentos (matrícula, contrato laboral). Si se enmascara un alquiler habitual como temporada, los tribunales pueden recalificar y aplicar el régimen ordinario.
Paso 4 — Renta, fianza y actualización
La RENTA mensual debe expresarse en euros, mes natural y forma de pago (transferencia al IBAN ____, pagadera por adelantado entre el día 1 y el 5 de cada mes). El IBAN completo debe constar en el contrato — si pagas en efectivo, no podrás demostrar el pago en caso de disputa.
La FIANZA es UNA mensualidad para vivienda habitual (art. 36 LAU). NO se puede pedir más como "fianza" — pero sí se puede pedir UNA mensualidad adicional como GARANTÍA EXTRA (depósito en cuenta o aval bancario) que se devuelve al final. Total máximo legal: 2 mensualidades. Si pides más, el inquilino puede reclamarte la diferencia.
Toda fianza de vivienda habitual debe DEPOSITARSE en el organismo autonómico correspondiente (en Madrid: Agencia de Vivienda Social; en Cataluña: INCASOL; en Andalucía: AVRA). Plazo: 30 días desde la firma. Sanción por no depositar: 50-90.000€ según comunidad. Devolución: en máximo 1 mes tras la finalización del contrato y entrega de llaves.
ACTUALIZACIÓN ANUAL: la renta se puede actualizar al cumplirse cada año. Régimen actual (Ley Vivienda 12/2023): para 2024-2025, tope del 3% (excepción al IPC). Para 2026 en adelante, está previsto un nuevo Índice de Referencia para Alquileres (IRA) elaborado por el INE. El contrato debe incluir cláusula de actualización indicando el índice aplicable. Si no se incluye cláusula, no se puede actualizar.
Paso 5 — Reparto de gastos y suministros
La LAU permite pactar que ciertos gastos se imputen al inquilino, pero por defecto corresponden al propietario. Distinguir tres tipos:
- SUMINISTROS individualizables (luz, agua, gas, internet): a cargo del INQUILINO. Si los contadores son comunitarios sin individualizar, no pueden repercutirse al inquilino.
- GASTOS COMUNES de comunidad (limpieza escalera, ascensor): por defecto del propietario. Se pueden pactar al inquilino SI consta expresamente en el contrato y SI hay justificación numérica anual.
- IBI: por defecto del propietario. Puede pactarse al inquilino pero hay que prorratear por meses si el contrato no cubre todo el año.
- OBRAS de conservación (humedad, gotera, caldera estropeada): SIEMPRE del propietario (art. 21 LAU). El inquilino solo paga las pequeñas reparaciones por uso ordinario (cambio de bombilla, mantenimiento básico).
Paso 6 — Prohibiciones y obligaciones del inquilino
Cláusulas habituales: prohibición de subarrendar sin consentimiento por escrito (art. 8 LAU permite el subarriendo PARCIAL con autorización; el subarriendo total está prohibido salvo consentimiento expreso). Prohibición de cambiar el destino de la vivienda (no convertirla en oficina o local). Obligación de no realizar obras sin autorización por escrito. Obligación de comunicar averías al propietario en plazo razonable.
Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, incluir cláusula de cumplimiento de los estatutos y normas de régimen interior (horarios, animales, ruidos). El inquilino responde frente al propietario y este frente a la comunidad.
Paso 7 — Resolución del contrato
Causas legales de resolución (art. 27 LAU): impago de la renta o fianza; subarriendo o cesión inconsentidos; daños deliberados a la vivienda; obras no consentidas; actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas; uso de la vivienda como local. En estos casos, el propietario puede iniciar desahucio JUDICIAL (no extrajudicial — el desahucio "express" requiere demanda en juzgado de primera instancia).
El inquilino puede DESISTIR del contrato pasados 6 meses, con preaviso de 30 días. Si pacta penalización por desistimiento anticipado, no puede superar 1 mes de renta por cada año pendiente. Si no se pacta penalización, no se debe nada.
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Usar plantilla de alquiler gratisErrores frecuentes a evitar
- Usar plantillas genéricas de internet sin adaptar a la LAU vigente.
- No depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
- Pactar duración inferior a 5 años pensando que vincula al inquilino (no vincula).
- Cobrar más de 2 mensualidades como fianza/garantía (es ilegal).
- No incluir certificado energético o no adjuntar inventario en vivienda amueblada.
- No declarar el alquiler en la Renta (el inquilino lo va a deducir y Hacienda cruzará datos).
- Confundir alquiler de temporada con alquiler de vivienda habitual.