Cómo hacer un contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un PRECONTRATO de compraventa: las partes pactan que en una fecha futura formalizarán la venta definitiva (típicamente ante notario), y para asegurarlo el COMPRADOR entrega al VENDEDOR una cantidad de dinero como SEÑAL. Está regulado en el art. 1454 del Código Civil para las arras penitenciales, y en el art. 1124 CC para las confirmatorias por remisión a la teoría general de los contratos.

FUNCIONES principales del contrato de arras:

• Reservar la vivienda: el vendedor se compromete a no venderla a otra persona hasta la fecha pactada (típicamente 30-90 días).
• Asegurar el compromiso: el comprador demuestra solvencia y voluntad de comprar entregando una cantidad significativa.
• Tiempo para gestionar: el comprador puede solicitar y obtener la hipoteca, el vendedor puede preparar documentación (certificado de eficiencia energética, cancelación de cargas, IBI al día).
• Penalizar incumplimientos: si una parte se echa atrás, la otra tiene una compensación económica predefinida sin necesidad de juicio.

No confundir CONTRATO DE ARRAS con CONTRATO DE RESERVA. La RESERVA es informal, típicamente entre cliente e inmobiliaria, con cuantías pequeñas (500-3.000€) y sin obligar al vendedor todavía. Las ARRAS son contrato vinculante entre comprador y vendedor con cuantías mayores y plazos definidos.

Paso 1: Elegir el tipo de arras

EXISTEN TRES TIPOS — y cuál elijas determina qué pasa si alguien se arrepiente:

• ARRAS PENITENCIALES (art. 1454 CC) — las más habituales: ambas partes pueden DESISTIR del contrato. Si se arrepiente el COMPRADOR, PIERDE las arras entregadas. Si se arrepiente el VENDEDOR, devuelve las arras DUPLICADAS. Se acabó. No hay obligación de venta — son una "puerta de salida" pagada. Para que sean penitenciales debe especificarse EXPRESAMENTE en el contrato. Sin especificación expresa, la jurisprudencia las considera CONFIRMATORIAS por defecto.
• ARRAS CONFIRMATORIAS: son SEÑAL DE CONFIRMACIÓN del contrato, no permiten desistir. Si una parte incumple, la otra puede EXIGIR EL CUMPLIMIENTO FORZOSO (escriturar la vivienda) o pedir RESOLUCIÓN con DAÑOS Y PERJUICIOS (art. 1124 CC). Las arras se descuentan del precio final. Son la opción cuando ambas partes están MUY decididas y quieren máxima seguridad de que la operación se cierra.
• ARRAS PENALES: las arras funcionan como CLÁUSULA PENAL pre-tasada — son la indemnización pactada por incumplimiento, pero NO permiten desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento O quedarse con las arras como pena. La diferencia con las confirmatorias es que el acreedor puede elegir entre cumplimiento o pena. Son menos habituales en compraventa inmobiliaria.

RECOMENDACIÓN PRÁCTICA: para vivienda habitual, las ARRAS PENITENCIALES son lo estándar. Dan flexibilidad si surge un imprevisto (no consigues hipoteca al precio esperado, encuentras vicios en una segunda visita, cambia tu situación laboral). Las CONFIRMATORIAS son apropiadas cuando ya tienes hipoteca pre-aprobada y la operación está prácticamente cerrada.

EL ERROR FATAL: poner "se entrega la cantidad de X € en concepto de arras" sin especificar el tipo. Si surge desacuerdo, los tribunales suelen interpretar arras CONFIRMATORIAS por defecto (Sentencia TS 27/02/2002 y posteriores). Eso significa que NADIE puede desistir libremente — debes ir a juicio para resolver. Especifica SIEMPRE: "Las partes pactan estas arras como PENITENCIALES en el sentido del art. 1454 del Código Civil".

Paso 2: Cuantía recomendada — 5% a 10% del precio

No hay mínimo ni máximo legal, pero las prácticas habituales son:

• 5% del precio: cuantía habitual en vivienda usada. Para una vivienda de 200.000€, son 10.000€.
• 10% del precio: cuantía habitual en obra nueva o cuando el vendedor quiere máxima seguridad. Para una vivienda de 200.000€, son 20.000€.
• Importes fijos: en pisos baratos o a la baja, a veces se pacta una cantidad fija (3.000€ - 6.000€) sin atender al porcentaje.

EQUILIBRIO: la cuantía debe ser suficiente para:

• Que el COMPRADOR no se atreva a desistir alegremente (perdería el dinero).
• Que el VENDEDOR no se atreva a incumplir (tendría que devolver el doble — para 10.000€ entregados, devolvería 20.000€).
• Que el COMPRADOR pueda asumir la pérdida si surge un imprevisto serio sin arruinarse.

Si el comprador necesita HIPOTECA, lo prudente es pedir CUANTÍA INFERIOR (5%) y aumentar el PLAZO (60-90 días) para tener tiempo de cerrar la operación bancaria sin presión. Si el banco no concede la hipoteca al final, el comprador pierde las arras (salvo que se pacte expresamente la cláusula de "condicionada a obtener hipoteca" — ver Paso 4).

Paso 3: Plazo — entre 30 y 90 días

El contrato de arras debe fijar la FECHA LÍMITE para escriturar. Plazos habituales:

• 30 días: operación al contado, sin hipoteca. Plazo justo para que el vendedor prepare documentación y se reserve cita notarial.
• 60 días: con hipoteca aprobada o pre-aprobada. Tiempo razonable para que el banco formalice la operación.
• 90 días: con hipoteca por solicitar o trámites complejos (cancelación de cargas, herencia pendiente, división de propiedad horizontal). Es lo máximo recomendable.

Plazos MAYORES de 90 días son excepcionales y suelen indicar que la operación tiene más complicaciones de las que parecen. Si el vendedor te pide más de 90 días, pregunta POR QUÉ — puede haber cargas registrales, embargos o problemas de titularidad.

QUÉ PASA EL DÍA QUE VENCE EL PLAZO: si llegada la fecha pactada ninguna parte ha desistido, ambas partes están OBLIGADAS A ESCRITURAR. Si alguna parte no comparece ante notario en la fecha pactada, la otra puede:

• En arras PENITENCIALES: considerar que la otra parte ha desistido y aplicar las consecuencias del art. 1454.
• En arras CONFIRMATORIAS: requerir notarialmente para escriturar y, si no comparece, demandar cumplimiento forzoso.

RECOMENDACIÓN: el comprador debe convocar al vendedor a la cita notarial mediante BUROFAX al menos 7 días antes. Eso prueba que el comprador SÍ cumple su parte. Sin esa prueba, si el día llega y el comprador no se ha puesto en contacto, puede el vendedor alegar que el comprador desistió.

Paso 4: Cláusulas adicionales recomendadas

Más allá del tipo, cuantía y plazo, conviene incluir cláusulas específicas:

• CLÁUSULA DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA: si el comprador necesita hipoteca, pactar que SI EL BANCO DENIEGA la financiación por causa imputable al comprador, las arras se devuelven (sin doblar) a cambio de la documentación de denegación bancaria por escrito. Sin esta cláusula, denegación bancaria = pérdida de arras.
• CARGAS Y SITUACIÓN REGISTRAL: el vendedor declara que la vivienda está LIBRE DE CARGAS o, si las hay (hipoteca, embargos, anotaciones), que se cancelarán antes de la firma con cargo al precio. Anexar nota simple actualizada.
• ESTADO DE LA VIVIENDA: el vendedor entrega la vivienda en el estado actual visitado (sin retirar muebles que se acordó incluir). Si el comprador encuentra vicios ocultos no aparentes en la visita previa, puede pedir rescisión con devolución de las arras (no aplica si vicios eran detectables a simple vista).
• DOCUMENTACIÓN PARA NOTARIO: lista de documentos que el vendedor aportará: nota simple, escritura de compraventa, IBI al día, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad (donde aplique), certificado de comunidad (sin deudas).
• GASTOS DE LA OPERACIÓN: aclarar quién paga qué — cláusula estándar es: el vendedor paga la plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca y certificado de eficiencia energética. El comprador paga ITP (6-10% según comunidad para vivienda usada) o IVA (10% nuevo) + Actos Jurídicos Documentados, registro y gastos notariales (excepto el ejemplar para el vendedor).
• JURISDICCIÓN: someten a los tribunales de la localidad de la vivienda. Importante para evitar tener que litigar en otra provincia.

Paso 5: Fiscalidad de las arras

Las arras NO son un hecho imponible separado. La operación tributa cuando se ESCRITURE LA COMPRAVENTA en el notario, sobre el precio total (incluyendo las arras ya pagadas). Sin embargo, si al final la operación NO se concreta:

• El vendedor que se queda con las arras: tributa como GANANCIA PATRIMONIAL en su IRPF (base imponible del ahorro: 19-28%) en el ejercicio en que se quede el dinero.
• El vendedor que devuelve doble por desistir: el doble que devuelve es PÉRDIDA PATRIMONIAL deducible. La parte original son arras devueltas (no es pérdida). Solo lo "extra" sobre las arras originales es pérdida.
• El comprador que pierde las arras: es PÉRDIDA PATRIMONIAL deducible en su IRPF.
• El comprador que recibe el doble: la devolución de las arras originales no tributa. El "extra" recibido es GANANCIA PATRIMONIAL.

SI LA OPERACIÓN SE CIERRA: las arras se descuentan del precio total escriturado. Solo se tributa por el ITP (vivienda usada) o IVA (vivienda nueva) sobre el precio total. La declaración de la compraventa es la del año en que se escritura, no en el que se firmaron las arras.

Errores frecuentes a evitar

• No especificar el TIPO DE ARRAS: el silencio se interpreta como confirmatorias por defecto. Especifica siempre "arras penitenciales art. 1454 CC" si quieres puerta de salida.
• Pagar en efectivo más de 1.000€: ilegal entre particulares (Ley anti-blanqueo 7/2012). Las arras siempre por TRANSFERENCIA bancaria con concepto claro.
• No pedir nota simple ACTUALIZADA: comprueba que el vendedor es titular registral, que no hay cargas ni embargos, ni doble venta en curso. Pídela el día de las arras.
• Olvidar la cláusula de financiación: si necesitas hipoteca y el banco la deniega, sin esa cláusula PIERDES las arras.
• Plazo demasiado corto: 30 días puede ser justo si necesitas hipoteca. Negocia 60-90 días.
• No convocar la cita notarial por burofax: si el plazo vence y no has convocado formalmente, el vendedor puede alegar que tú desististe.
• Confundir reserva inmobiliaria con arras: la reserva con la inmobiliaria NO obliga al propietario. Solo el contrato de arras firmado entre comprador y vendedor lo hace.
• No incluir distribución de gastos: discusiones por la plusvalía y los gastos notariales son frecuentes. Acláralo en el contrato.

Lecturas recomendadas

• Plantilla contrato de arras
• Compraventa de inmueble
• Alquiler de vivienda
• Cómo hacer un contrato de compraventa